김종율의 상가투자

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[김종율의 상가투자]역세권 상권이라고 다 좋은건 아니다
왜 신도시 상가는 지하철이 개통해도 상권이 나아지지 않을까. ‘역세권 상권’이라는 단어를 들으면 어떤 생각이 들까. 아마 지도를 보기도 전에 ‘역세권=좋다’라고 생각할 것이다. 투자를 하는 분이나 창업을 하려는 사람도 역세권 상가라면 묻지도 따지지도 않고 선호하는 경향이 뚜렷하다…
- 2020-01-17
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[김종율의 상가투자]스트리트형 상가, 외부수요도 따져야
대개의 상가투자자들은 상가 시행사가 설계 디자인 공모를 한다는 것을 잘 모르고 있다. 어떻게 하면 더 예쁜 건물을 지을지, 좀 더 화려하고 통로를 예쁘게 꾸미고 이국적인 느낌이 나도록 연출할 수 있을지 말이다. 이 같은 충분한 연구를 진행한 후 상가를 만들어 내는 것이다. 하지만…
- 2019-12-27
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[김종율의 상가투자]분양가 비싸도 전면지 상가 사는게 이득
최근 상가와 관련된 뉴스는 대부분 부정적이다. 그중에서도 신도시 상가는 더욱 그렇다. 서울 강서구 마곡신도시, 송파구 위례신도시, 경기 하남시 미사신도시 등 가릴 곳이 없다. 최근 주택 가격 상승과 함께 신도시 아파트는 투자처로 인기를 끌었지만 상가는 안 좋은 소식만 들린다. 그…
- 2019-11-15
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[김종율의 상가투자]지식산업센터內 편의점 수익 계산 어떻게… 건물 연면적 보면 매출 예상 가능
필자는 상가투자와 관련된 질문을 많이 받는 편이다. 상당수는 편의점이나 커피 전문점 등 유명 프랜차이즈와 입점 계약을 했다며 상가의 수익을 물어보는 경우다. 대개 분양가와 보증금, 월세 등 가격을 제시하면서 수익률을 단순하게 계산해 상담을 의뢰한다. 왜 상가투자를 계산기로 하려 …
- 2019-10-11
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[김종율의 상가투자]유동인구 몰리는 主동선을 파악하라
점포 개발을 할 때 일화다. 편의점 가맹점을 내고 싶다며 찾아온 분이 몇 가지 후보점을 두고 고민하고 있었다. 나름 부동산 공부를 많이 한 분이었기 때문에 당연히 상가에 대한 공부도 포함돼 있었다. 그분이 여러 개의 입지를 놓고 분석하는 방법은 유동인구만을 놓고 비교하는 식이었다. 너…
- 2019-08-23
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[김종율의 상가투자]재개발상가, 정비이후 가치변화 고려해야
서울 은평구의 한 상가가 경매에 나왔다. 이 물건은 응암10주택 재개발구역에 포함됐다 제외된 곳이다. 정비사업에서 말하는 ‘존치구역’이다. 일대가 재개발될 예정이지만 이 상가 자체는 예전의 노후한 건물 그대로 남는다. 그럼 이 물건의 가치는 어디에 포커스를 둬야 할까. 재개발지역…
- 2019-07-19
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[김종율의 상가투자]1층 임대료 비싼 건물, 지하 큰 매장 노려라
흔히 상가라고 하면 1층이 가장 안전하다고 생각한다. 이런 생각은 상가 투자 때 정말 위험하다. 상가라는 부동산은 수익형 상품이다. 매입가격 대비 몇 %의 수익률이 나오느냐에 따라 가치가 정해진다. 그런데 싸게 임대를 주면 쉽게 임차인을 구할 수 있다는 생각에 1층만 고집하면 나쁜 입…
- 2019-06-07
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[김종율의 상가투자]경리단길 임대료 왜 더 못오를까
최근 언론에서 서울 명동, 종로 등 핵심 상권이 죽어가고 있다는 보도가 자주 나온다. 이미 대부분의 독자가 피부로 느끼고 있는 현상이다. 서울시내를 돌아다니다 보면 곳곳에서 빈 상가를 쉽게 찾을 수 있어서다. 상권 쇠퇴 보도 가운데 유독 눈에 띄는 지역이 하나 있다. 바로 용산구 경리…
- 2019-05-10
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[김종율의 상가투자]논밭 옆 숙박시설이 ‘진흙속 진주’?
부동산 투자에 대한 강의를 할 때 관련법을 다루는 건 상대적으로 수월하다. 옳고 그름이 명확해서 그에 맞춰 강의를 하면 이견이 생길 수 없기 때문이다. 하지만 법을 아는 것과 실제 법을 활용할 줄 아는 것은 다르다. 상가 투자에서 중요한 허가권을 중심으로 살펴보자. 중심지역으로 …
- 2019-02-08
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[김종율의 상가투자]1층에 대한 환상-대표상권 맹신 버려라
① 대표상권에 대한 무조건적인 신뢰 상가투자를 위해 반드시 알아야 할 것 중 하나가 상권과 입지에 대한 이해다. 상권은 일대, 영역, 바운더리의 개념이다. 반면 입지는 그 상권 내에서의 우위를 뜻한다. 상가투자에서 상권과 입지 가운데 뭐가 더 중요할까. 정답은 입지다. 신도시 상…
- 2019-01-04
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[김종율의 상가투자]최저임금 1만원 시대, 입지가 답이다
“이제 금리가 계속 올라간다는데 상가에 투자해도 괜찮을까요?” 최근 저녁 자리에서 받은 질문이다. “금리가 문제가 아니라 최저임금 인상이 더 문제”라는 게 나의 대답이었다. 하버드대 경영학과 마이클 루카 교수의 연구에 따르면 최저임금이 1달러 오르면 소비자평가 중간 등급 정도…
- 2018-12-04
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