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세입자 보호 최후의 보루 ‘최우선 변제금’[이주현의 경매 길라잡이]
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대항력 있는 임차인, 명도확인서 받아야 배당 [이주현의 경매 길라잡이]
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농지 경매땐 ‘농지취득자격증명’ 필수[이주현의 경매 길라잡이]
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경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터 [이주현의 경매 길라잡이]
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세입자 보호 최후의 보루 ‘최우선 변제금’[이주현의 경매 길라잡이]
서울에 거주하는 30대 직장인 A 씨는 전세로 살고 있는 주택이 경매로 넘어가면서 걱정이 태산이다. 전입신고를 완료해 주택임대차보호법상 대항 요건은 갖췄지만, 확정일자를 받지 않았기 때문이다. 확정일자를 받지 않으면 경매 절차에서 우선 변제권이 없기 때문에 원칙적으로 전세보증금을 배당…
- 2024-12-10
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상가 경매 땐 현장 방문이 기본[이주현의 경매 길라잡이]
고금리와 경기 침체 여파로 수익형 부동산인 업무상업시설 경매 물건이 가파르게 증가하고 있다. 지난달 업무상업시설 경매 진행건수는 4745건으로 2011년 1월(4993건) 이후 처음으로 월별 최다 건수를 나타냈다. 낙찰률(진행건수 대비 낙찰건수)은 2011년 1월(25.0%)보다 낮은…
- 2024-11-22
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유치권 신고된 물건은 현장 확인이 필수[이주현의 경매 길라잡이]
경기 김포시 월곶면에 있는 공장이 경매에 나왔다. 감정가격은 8억 원대였으나, 3회나 유찰을 거듭하면서 최저가격은 2억 원대까지 떨어졌다. 건물 하자도 없고 낙찰자가 인수해야 할 권리도 없었다. 문제는 유치권이었다. 경매 절차 진행 중 누군가 유치권 신고서를 제출했다. 이 물건에 입찰…
- 2024-11-01
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경매 권리분석 시작은 ‘매각물건명세서’[이주현의 경매 길라잡이]
수도권을 중심으로 부동산 시장이 꿈틀거리며 경매 시장에 관심을 갖는 투자자들이 늘어나고 있다. 값이 저렴하다고 경매에 뛰어들었다가 투자금이 묶이거나 보증금을 잃어버리는 초보 투자자들도 나온다. 이번 주는 경매의 기본 절차와 기본 개념에 대해 알아본다. 경매는 크게 임의경매 신청과 강제…
- 2024-10-15
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경매 취하, 잔금 전 낙찰자 동의하에 가능[이주현의 경매 길라잡이]
최근 서울 아파트를 중심으로 거래량과 매매가격이 상승하면서 경매가 취하되거나 매각 기일이 변경되는 물건이 증가하고 있다. 경매 절차 진행 중 채무자가 채무를 갚거나, 채권자가 매각을 연기하는 사례가 늘어나고 있다는 의미다. 매매시장이 살아나면서 경매 시장에서 할인된 가격에 처분하는 것…
- 2024-09-20
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낙찰가 산정 때 내부 수리비-관리비 등 고려해야[이주현의 경매 길라잡이]
서울 아파트 경매 평균 낙찰가율이 두 달 연속 90%를 넘어섰다. 일부 단지에서는 감정가격 이상으로 낙찰되는 사례도 나온다. 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 강세를 보이던 서울 아파트 평균 낙찰가율 상승세가 몇 달 새 성동구와 마포구 등으로 번졌다. 최근에는 노원구, 도봉구 …
- 2024-08-30
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부동산 경매의 기본 ‘권리분석’[이주현의 경매 길라잡이]
경기 수원시에 있는 아파트 한 채가 경매에 나왔다. 감정가는 6억3000만 원, 2회 유찰로 최저 매각 가격은 3억870만 원까지 떨어졌다. 눈여겨봐야 할 점은 올해 5월과 6월 각각 최고가 매수 신고인이 나타났지만 모두 잔금을 내지 않아 재매각이 진행 중이라는 점이다. 부동산 경매 …
- 2024-08-02
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경매 성공 제1 원칙은 ‘정확한 시세 파악’[이주현의 경매 길라잡이]
올 상반기(1∼6월) 전국에서 진행한 주거용 경매에서 경쟁률이 가장 높았던 물건은 경기 시흥시 월곶동에 있는 전용면적 33㎡(6층) 아파트로 무려 92명이 입찰에 참여했다. 낙찰가는 1억5000만 원으로 감정가(1억4100만 원)의 106.4% 수준이었다. 매매 시장에서 같은 동 아파…
- 2024-07-12
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시골 단독주택 낙찰받았더니 도로 없는 맹지 [이주현의 경매 길라잡이]
경북 영주시 한 시골마을에 단독주택이 경매로 나왔다. 감정 가격은 1억 원, 수차례 유찰을 거듭해 최저 매각가격은 감정가의 24%(2400만 원)까지 떨어졌다. 매각물건명세서에는 ‘적도상 도로가 연결되지 않는 맹지다. 인접지 소유자가 진입로를 폐쇄해 분쟁의 소지가 있다’라는 내용이 있…
- 2024-06-25
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대항력 있는 임차인, 명도확인서 받아야 배당 [이주현의 경매 길라잡이]
경매 낙찰자가 기한 내에 잔금을 내면 ‘배당’이 진행된다. 배당은 채권 순위에 따라 낙찰금을 배분하는 절차로 경매 투자자나 임차인들이 반드시 숙지하고 있어야 한다. 배당은 법원에서 직권으로 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자들에게 배당기일 통지서를 발송하면서 절차…
- 2024-05-28
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부동산 경매의 기본 ‘물권 분석’[이주현의 경매 길라잡이]
부동산 경매 입찰 시 1차적으로 이뤄져야 하는 것은 등기부등본 권리분석이다. 등기된 각종 권리를 이해하고 해석할 수 있어야 예측하지 못한 위험을 피할 수 있다. 등기부등본 권리분석에서 기본적으로 숙지하고 있어야 할 부동산 물권에 대해 살펴보도록 한다. 물권이란 특정 물건을 사용·수…
- 2024-05-03
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공동소유 주택 경매, 임차인 확인이 우선 [이주현의 경매 길라잡이]
경기 과천에 위치한 한 아파트가 경매에 나왔다. 단지 내 동일 평형의 시세는 15억 원을 넘어섰으나, 경매 감정가는 8억 원대였다. 2회 유찰로 최저가는 5억 원대까지 떨어져 많은 사람들로부터 관심을 받고 있다. 시세보다 낮은 가격에 진행되는 이유를 알아보니 해당 물건은 아파트 전체 …
- 2024-04-16
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경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터 [이주현의 경매 길라잡이]
부동산을 경매로 낙찰받은 매수인은 정해진 기한까지 법원에 잔금을 내고 소유권을 취득한다. 이때 잔금 외에 별도로 인수하는 권리나 금액이 있을 수 있다. 반대로 추가 부담 없이 모든 권리 등이 말소될 때도 있다. 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준…
- 2024-03-22
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HUG ‘대항력 포기’ 물건, 낙찰 유의해야[이주현의 경매 길라잡이]
서울 강서구에 소재한 다세대주택이 경매로 나왔다. 감정가격은 2억9000만 원, 거주하는 대항력 있는 임차인의 보증금은 2억8000만 원으로 조사됐다. 감정가격 대비 임차인의 보증금이 거의 100%에 가까워 전형적인 깡통전세 주택이다. 주택 시장 침체와 전세사기로 빌라 수요가 줄어드는…
- 2024-02-23
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농지 경매땐 ‘농지취득자격증명’ 필수[이주현의 경매 길라잡이]
최근 경기 양평군 양서면에 있는 토지가 경매에 나왔다. 2회 유찰로 최저 매각 가격은 감정가 대비 50% 아래로 떨어졌다. 도로와 접해 있어 차량 접근도 가능해 많은 투자자가 관심을 보였다. 지상에 건물이 없는 나대지 상태인데 지목이 농지였다. 과연 일반인이 이 땅을 낙찰받을 수 있을…
- 2024-01-26
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