서울 저밀도지구 재건축 『산넘어 산』

「梁泳彩기자」 서울 잠실 등 5개 저밀도지구의 재건축과정에서 서울시와 조합간에 이견이 예상되는 최대 쟁점은 공공용지 확보문제와 시차개발. 시는 지구별 개발기본계획을 수립하면서 적정개발을 유도한다는 입장이다. 최고 용적률(285%)이나 높이(25층) 등을 모두 허용하지 않고 학교 도로 공원 등 공공용지를 최대한 확보키로 했다.수익자 부담원칙을 적용하겠다는 것. 이에 대해 5개 지구 주민대표들은 『근거가 없는 일방적인 결정』이라며 받아들일 수 없다는 입장. 주민들은 『공공용지를 많이 확보하면 용적률이 크게 낮아져 사업추진 자체가 어려워질 수 있다』며 반발하고 있다. 5개 지구에 추가로 필요한 도로 비용만 해도 총 2조5천억원정도(시정개발연구원 추정)로 가구별로는 5천만원정도가 된다. 여기다 추가로 필요한 학교 공원용지까지 고려하면 주민입장에서 엄청난 부담을 안게 된다는 것. 주민들은 공공용지 확보도 지역여건에 따라 차등조정해 줄 것을 요구하고 있다. 서울시가 교통 전세 자재난을 해소하기 위해 보완대책으로 내놓은 시차개발에 대해서도 주민들은 반발하고 있다. 시는 오는 99∼2010년에 착공토록 하되 연간 물량이 1만가구를 넘지않는 선에서 지구별로 10만㎡ 또는 2천5백가구 단위별로 재건축토록 할 계획이다. 주민들은 분할 개발할 경우 개발기간이 길어지고 단지별 업무추진에 어려움이 많아 지구별 개발을 요구하고 있다. 잠실지구 대표들은 시의 계획대로라면 8∼11개 사업장으로 나눠져 개발될 수밖에 없는데 현재 4개 단지가 각각 3천가구 이상이어서 이를 인위적으로 나눌 경우 각종 어려움이 예상된다고 말했다. 시는 노후정도 등을 고려, 착공 우선순위를 결정하겠다는 입장이지만 대개는 조기착공을 희망하고 있어 이를 둘러싼 갈등도 무시못할 것으로 보인다. 조합내부 갈등도 재건축을 지연시키는 또다른 요인으로 떠오를 전망이다. 평형에 대한 조합원들의 요구가 다양해 일정한 기준을 정하기 어려운 경우 등이 그것. 세입자 문제도 복병중의 하나. 5개 지구 세입자는 전체 5만여가구의 절반정도인 2만5천여가구로 이들의 권익요구가 집단화할 가능성도 크다는 것이 재건축 추진위 관계자들의 우려다. 저밀도지구가 고밀화되는데 따른 문제점과 관련, 沈愚甲(심우갑)서울대교수(건축학)는 『일단 고밀도로 개발을 허용한 이상 도로 공원 학교용지 등 기반시설을 제대로 확보해야 한다』며 수익자 부담원칙을 적용해야 한다고 말했다. 李英雄(이영웅)서울시립대교수(도시계획)는 『도시재개발의 「헌법」에 해당하는 용적률을 우리 세대에 모두 다 사용하면 다음 세대가 엄청난 도시문제를 떠안게 된다』며 『저밀도지구 개발계획을 일단 보류, 문제점을 전반적으로 재검토해야 한다』고 강조했다.