[프리미엄 리포트]“인구 분산” 1970년대 강남 개발 “균형 발전” 2002년 뉴타운 사업

[도심 주택이 늙어간다]서울 도시개발의 역사

서울의 도시 개발은 급격한 인구 증가와 궤적을 함께한다. 산업화가 본격적으로 닻을 올린 1960년대 서울의 인구는 2년마다 50만 명씩 늘어났다. 이는 당시 미국 보스턴 인구 규모와 맞먹는 수준. 서울로 흘러들어온 이주민들은 대부분 상·하수도도 제대로 갖추지 않은 무허가 판잣집을 짓고 살았다. 1970년 서울시 통계에 따르면 서울지역 주택 32.2%가 판잣집일 정도로 불량주택 문제가 심각했다.

4대문 안을 포함한 한강 이북 지역(강북)에 몰린 인구를 분산하기 위해 개발된 곳이 바로 당시 영동(영등포 동쪽이라는 뜻)이라고 불리던 ‘강남’이다. 재미있는 것은 강남 개발의 배경에 ‘안보 목적’이 작용했다는 것. 양재섭 서울연구원 연구위원은 “1968년 1·21 청와대 습격사건을 계기로 정부와 시민들이 ‘강북은 위험하다’는 인식을 갖기 시작했다”며 “이 때문에 상대적으로 안전한 강남으로 이사하자는 붐이 불었다”고 말했다.

반대로 강북에는 학교 학원 결혼식장 등 이른바 ‘인구 집중 유발시설’의 설치를 제한하는 강력한 인구 억제 정책이 실시됐다. 경기고와 경기여고 등 명문고와 법원 검찰청 같은 공공기관의 강남 이전도 정부의 강남 개발 촉진책에 따라 강행됐다.

하지만 1980년대 후반 강남마저도 포화 상태에 이르렀다. 1988년 서울 인구가 1000만 명을 돌파한 것. 이때부터 5개 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)를 중심으로 주거 기능 위주의 ‘베드타운’이 서울 주변에 우후죽순 들어섰다. 당시 대한주택공사와 한국토지공사 등이 신도시 개발을 주도했다. 부동산 투기 논란이 일부 계층뿐 아니라 중산층 등 사회 전반으로 확대된 것도 바로 이 시기다.

1990년대에는 ‘균형발전’의 목소리가 높아졌다. 고건 전 서울시장이 취임 초부터 ‘강남북 균형발전론’을 들고 나선 것이다. 이때부터 강북 각지에 산재한 30년 이상 된 노후 주거지를 일괄적으로 부수고 다시 짓는 식의 재개발, 재건축이 대대적으로 추진됐다. 그 정점이 바로 2002년부터 서울시가 추진한 ‘서울 뉴타운 사업’이다. 양 연구위원은 “서울은 사람 나이로 따지면 중년기에 접어들었다”며 “전면 철거를 전제로 한 뉴타운식 개발보다는 전통과 커뮤니티를 보존할 수 있는 도시 재생이 현 시점의 서울에서는 더 적합하다”고 평가했다.

이철호 기자 irontiger@donga.com