“토지 공개념 헌법 명시는 필요…우리같이 부동산 시장 방치한 선진국 없어”

청와대가 ‘토지 공개념’을 명시한 2차 헌법개정안을 21일 발표했다. 이를 둘러싼 논쟁이 뜨거운 가운데, 찬성하는 쪽은 “(토지 공개념 헌법 명시가)불평등 해소를 위한 관련 규제 법안 마련의 근거가 된다” “투기 과열을 예방한다”며 지지 했다.

조명래 단국대학교 도시지역계획학과 교수는 22일 CBS라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’와 인터뷰에서 “우리나라에서 토지를 소유·이용·양도·처분할 때 공익보다는 사익이 우선 실현되다 보니 여러 사회적 문제가 발생한다”고 지적했다.

조 교수는 “재건축 같은 경우가 대표적인 예”라며 “재건축은 공익을 추구하는 사실은 도시계획 사업이지만 실제 현실에서는 사업성을 우선으로 하는 이런 방식으로 추진되다 보니까 불로소득이 과도하게 발생한다. 이걸 위한 목적으로 재건축 사업이 남용되다 보니까 투기화가 더욱더 심화한다”고 설명했다.

‘토지 공개념’은 토지의 소유권을 필요한 경우 정부가 공공의 이익을 위해 적절히 제한할 수 있다는 개념이다. 이미 현행 헌법에서 인정하고 있다. 우리나라 헌법 제122조에서는 “국가는 토지소유권에 대해 법률이 정하는 바에 따라 제한과 의무를 과할 수 있다”고 규정하고 있다. 이를 헌법에 보다 구체적으로 명시하겠다는 것이다.

사진=동아일보

조 교수는 “(토지 공개념을 헌법에 명시하게 되면) 헌법의 규정을 근거로 해서 개별법의 공공성을 제대로 구현할 수 있는 여러 제도를 만들 수 있는 근거가 생겨난다”고 말했다.

그러면서 “부동산 세제로 친다면 크게 봤을 때 거래세와 보유세로 나뉜다. 서구 선진국은 대개 보유세 중심이다. 그런데 우리는 아직도 거래세를 중시해서 소득이 없는 사람도 고가의 주택을 갖고 있다. 그러다 보니 주택 자원이 제대로 배분이 되지 않는데, 보유세를 강화하는 토지 공개념을 바탕으로 구체적으로 세법을 개정하게 되면 토지나 부동산 자원들을 계층·집단 간에 평등하게 배분할 수 있는 제도적 근거가 생겨난다”고 부연했다.

1989년 12월 정부는 ‘토지 공개념 3법’으로 불리는 ▲택지소유상한제 ▲토지초과이득세법 ▲개발이익환수제 등 관련 법률을 제정한 바 있다. 그러나 택지소유상한제와 토지초과이득세법은 각각 위헌 결정, 헌법불합치판결을 받아 폐기됐다.

조 교수는 이와 관련해 “토지 공개념 자체가 잘못됐다기보다는 이 공개념을 구현하는 제도적 수단들이 법리적으로 여러 문제가 있다 해서 헌법 정신과 원칙에 어긋난다고 판결을 내린 것”이라고 말했다.

조 교수는 “택지소유상한제 결정문을 보면 ‘우리의 협소한 국토 현실과 공리 목적상 택지의 소유 상한을 정하는 그 자체는 합헌이다’라고 전제하면서 ‘그러나 소유 상한으로 정한 200평은 너무 적은 면적일 뿐만 아니라 일률적으로 이를 초과해 소유할 수 없도록 제한한 것은 헌법상 국민의 재산권을 지나치게 침해하는 것이다’ 이렇게 결정을 했다”며 “토지 공개념 자체가 잘못된 것이 아니라 실현하는 여러 가지 법 제도적 수단들이 헌법의 여러 가지 원칙에 어긋난다는 부분을 주로 지적했던 것”이라고 강조했다.

일각에서 “자본주의 경제 질서와 충돌한다” “어디까지나 시장이기 때문에 정부가 과도하게 개입하기보다는 시장원리에 맡기는 게 낫다”는 주장도 나온다.

조 교수는 “우리나라 부동산 시장은 교과서에 나오는 시장이 아니다”라며 “시장에 참가하는 자들 사이에서 공정한 경쟁과 거래를 통해서 재화가 배분돼야 하는데 우리나라 부동산 시장은 공급자와 소비자가 서로 거래를 해서 합리적인 가격으로 주택을 사들이는 그런 방식으로 주택이 배분되고 있지 않다”고 지적했다.

그는 그러면서 “정부가 시장의 공급자, 특히 주택을 공급하는 사람들에게 유리한 여러 가지 제도를 만들어내면 그 부분에 대해서는 시장 개입이라고 말하지 않고 소비자에 유리한 여러 정책을 만들어내게 되면 시장주의자들은 시장에 개입한다고 이야기한다”며 “서구 선진국치고 이렇게 우리나라같이 주택 시장이나 부동산 시장을 방치한 나라가 없다”고 꼬집었다.

박예슬 동아닷컴 기자 yspark@donga.com