집값 오른만큼 공시가 인상… 서초구 85㎡ 보유세 239만원 뛸듯

정부 내년 아파트 공시가격 산정 윤곽

정부가 추진 중인 내년도 공시가격 조정 방안은 집값 상승폭만큼 아파트 공시가격을 올리는 내용을 뼈대로 한다.

이는 최근 부동산 시장이 요동치며 서울 강남 등 집값이 많이 오른 지역의 시세 대비 공시가격 비율이 50∼60% 수준으로 떨어진 반면 집값이 정체된 지역은 공시가 비율이 70%로 유지되는 모순을 개선하려는 것이다. 수십억 원에 이르는 고가 주택인데도 거래량이 적다는 이유로 공시가격이 낮았던 단독주택의 공시가격을 높이려는 정책도 같은 맥락에서 나왔다.

○ 공시가격 최대 40% 오를 수도

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본보가 9일 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 분석한 결과 정부가 내년 공시가격 비율을 시세의 70% 수준으로 조정하는 과정에서 단지별 공시가격이 최대 40%까지 오르는 것으로 나타났다. 가격이 많이 오른 아파트를 갖고 있는 집주인이 내는 보유세도 크게 늘어난다.

예를 들어 평균 시세가 약 25억 원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 85m²의 올해 공시가격은 15억 원 정도로 시세의 60% 선이다. 거래가격은 지난해 6월 20억 원 안팎에서 급등한 반면 공시가격 상승률은 4%대에 그쳐 공시가격 비율이 가격 상승 폭을 따라잡지 못했다.

정부가 내년 4월 이 아파트의 공시가격을 시세의 70% 수준으로 높이려면 공시가격을 올해보다 16%가량 끌어올려야 한다. 현재 이 아파트의 재산세와 지방교육세, 종합부동산세, 농어촌특별세 등을 더한 보유세 부담은 478만 원이다. 하지만 공시가격이 16% 오르면 보유세 부담은 717만 원으로 뛴다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터팀장은 “이번 분석은 1주택자를 기준으로 세 부담 상한선 150%를 적용해 계산한 것으로 세 부담 상한이 300%에 이르는 다주택자의 경우 세금이 더 늘어날 수 있다”고 말했다.

다만 공시가격이 많이 오른다고 모든 아파트의 보유세가 급등하는 것은 아니다. 시세가 낮은 아파트는 세금 부과 기준금액인 과표가 크게 변하지 않기 때문에 세 부담도 별로 늘지 않는다. 9월 시세가 4억5000만 원인 상계주공 5단지 전용 32m²의 공시가격을 내년에 40% 올릴 경우 보유세는 27만 원으로 올해 인상률(17.8%)을 적용했을 때보다 1만 원 늘어난다.

○ 고가 단독주택 보유세도 확대

정부는 아파트 공시가격을 가격 상승폭만큼 올리는 반면 단독주택에 대해서는 공시가격 비율을 일괄적으로 올리는, 보다 급진적인 방안을 추진키로 했다. 단독주택은 시세 대비 공시가격 비율이 낮아 서울 강남이나 용산구 등 일부 지역에선 가격이 비싼 고가주택이라도 보유세를 많이 내지 않는다는 지적이 많았다. 실제 지난달 참여연대 조세재정개혁센터는 2013∼2017년 거래된 전국 단독주택 가격을 분석한 결과 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률이 2013년 55.4%에서 2017년 48.7%로 낮아졌다고 지적하기도 했다. 실거래가격이 15억 원 초과인 주택은 시가 반영률이 35.5%에 불과할 정도로 가격이 높을수록 공시가격 비율이 낮아지는 모순이 생긴다는 것이다.

이 같은 지적을 감안해 정부는 내년도 공시가격을 산정할 때 단독주택의 공시가격 비율을 아파트 수준으로 높이기로 했다. 이에 따라 시가가 25억 원인 단독주택의 세 부담은 올해 354만 원에서 내년 531만 원으로 늘어날 것으로 보인다.

○ 공시가격 일괄 인상 방안은 보류

올 7월 국토교통부 자문기구인 관행혁신위원회는 정부에 공시가격의 현실성을 높이기 위해 공시가격을 원칙적으로 90%까지 높여야 한다고 권고했다.

하지만 정부는 이 같은 일괄 인상정책을 장기 과제로 넘기기로 했다. 기초연금 등 재산 정도에 따라 지급되는 복지 혜택이 줄어드는 대신 보유세 부담만 높아져 조세 저항이 거세게 일어날 수 있다는 점이 부담스러웠기 때문이다.

전문가들은 공시가격이 오르면 고가 주택이 아닌 가구의 재산세도 늘어날 수 있다고 우려했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “올해 오른 가격을 기준으로 공시가격을 정하면 내년에 시가가 떨어져도 세 부담이 높아지는 부작용이 생길 수 있는 만큼 정책 추진에 신중해야 한다”고 말했다.

세종=최혜령 herstory@donga.com·송충현 기자