서울 아파트 ‘35층 규제’ 8년만에 폐지

2040 서울도시기본계획안 발표
용적률 유지하되 초고층 개발 가능…이촌동 68층-압구정 49층 추진
주요 재건축 사업 속도 빨라질듯…현행 용도지역 제도 전면 개편
서울~영등포 지상철도 지하화

서울시가 아파트 등 주거용 건물에 일률 적용했던 ‘35층 층수 규제’를 8년 만에 폐지한다. 그동안 층수 규제로 사업이 지연되던 재건축 사업에 속도가 붙고 성냥갑 아파트로 둘러싸였다고 지적받았던 한강변에 초고층 아파트가 들어서 스카이라인이 다채로워질 것으로 보인다.

서울시는 3일 이 같은 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’을 발표했다. 이는 국토계획법에 따른 최상위 법정계획으로 2040년까지 서울시가 추진할 도시계획 지침이 된다.

이번 계획안의 핵심은 ‘35층 규제’ 폐지다. 2000년대 중반까지만 해도 한강변에 35층 이하 아파트가 많이 지어졌는데 2009년 오세훈 시장 시절 ‘한강르네상스 프로젝트’를 통해 아파트 층수가 50∼60층으로 허용됐다. 용산구 이촌동 래미안첼리투스(56층), 성동구 성수동 트리마제(47층)가 당시 지어졌다.

이후 2014년 박원순 서울시장 시절 ‘2030 서울도시기본계획’을 통해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로 제한하는 ‘35층 규제’가 생겼다. 이에 따라 서울 서초구 반포주공1단지가 당초 45층으로 재건축되려다 서울시 심의에 부딪혀 35층으로 낮아졌고 서울 강남구 대치동 은마아파트도 2017년 49층으로 지으려다 서울시 심의에 막혔다.

서울시는 이번에 높이 규제를 폐지하고 지역 여건에 맞게 심의를 거쳐 층수를 유연하게 정할 수 있게 했다. 다만 기존 용적률(토지면적에 대한 연면적 비율)은 유지되기 때문에 동일한 밀도로 짓되 높은 건물과 낮은 건물을 합리적으로 배치하는 게 가능해진다.

도시를 주거와 공업, 상업, 녹지 등으로 구분하는 현행 용도지역 제도 대신 자율성, 유연성을 강조한 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’을 2025년부터 도입한다. 지역별로 단일한 기능을 부여하는 대신 도보 30분 내에 주거와 일자리, 여가 등 다양한 기능을 갖춘 ‘보행 일상권’을 서울 전역에 조성한다는 계획이다.

또 서울 한양도성 안과 여의도, 강남 등 3개 도심 기능을 나눠 개발한다. 개발이 지연됐던 한양도성 내를 △광화문∼시청 ‘국가중심축’ △세운지구 ‘남북녹지축’ 등으로 구분해 개발한다. 서울시는 “높이 기준 유연화와 용적률 상향 등 인센티브를 통해 정비사업을 활성화하겠다”고 했다.

여의도는 용산과 연계해 개발한다. 특히 서울역, 용산, 노량진, 영등포 등으로 이어지는 지상철도 구간을 단계적으로 지하화해서 서울 동서 지역의 지상을 연결한다. 강남은 잠원∼서초나들목(IC)에 이르는 경부간선도로를 입체화해 잠실 국제교류복합지구에서 테헤란로를 따라 강남, 서초까지 연계해 개발한다.

층수제한 등 각종 규제완화가 예고되면서 서울 이촌과 압구정, 여의도, 성수 등 주요 지역 재건축 사업 속도도 빨라질 것으로 보인다. 지난달 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 사업을 수주한 GS건설은 35층 규제가 풀리는 것을 전제로 ‘68층 설계안’을 제시한 바 있다. 강남구 압구정2구역 재건축 조합은 사업시행 계획을 최고 49층으로 짜고 있다.

다만 재건축 초과이익 환수제나 안전진단 등 추가 규제 완화가 동반돼야 한다는 지적이 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “정비사업을 막는 가장 큰 문턱은 재초환이나 안전진단, 분양가상한제인 만큼 이들 규제가 같이 풀려야 실제 정비사업이 활성화될 것”이라고 했다.