대법 “코로나 특례기간 임차인 월세 미납…계약 해지 불가”

코로나19 이후 소상공인을 보호할 목적으로 시행된 ‘상가임대차법 특례기간’에 연체된 차임은 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당돼야 한다는 대법원 판결이 나왔다.

9일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 지난달 13일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 청구이의 소송 상고심에서 강제집행을 불허한 원심을 유지했다.

A씨는 지난 2018년 7월께 B씨와 서울 서초구 소재 건물 중 일부를 보증금 1575만원, 월 차임 262만5000원, 관리비 100만원 조건에 임대차계약을 맺었다.

그러나 A씨가 차임을 연체하자 B씨는 계약해지를 주장하면서 같은 해 10월 건물명도의 소를 제기했다. 이후 이들 사이에는 조정이 성립됐는데, ‘차임 및 관리비 연체액 합계액이 3개월분에 달하면 이 사건 임대차계약은 자동해지된다’는 내용이었다.

이들은 2020년 7월1일 임대차계약을 갱신하면서 보증금 1700만원, 월 차임 280만원, 관리비 100만원으로 정하기도 했다.

하지만 A씨가 다시 2021년 9월29일까지 차임 등 합계 3671만원을 연체하자 B씨는 조정 내용대로 차임 연체액이 3개월분에 달했다며 임대차계약이 자동 해지됐다고 주장했다. 그러자 A씨는 상가건물임대차보호법(상가임대차법)에 따라 건물 명도 집행을 할 수 없다며 소송을 제기했다.

1·2심과 대법은 상가임대차법의 입법 취지를 고려하면 당시 6개월의 연체액은 계약해지의 사유가 되지 않고, 그 외 기간의 차임도 3개월분에 미달한다며 원고의 손을 들어줬다.

개정 상가임대차법은 코로나 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 상황을 반영해 법 시행 후 6개월 동안 연체한 차임액은 계약 해지 등의 사유로 제한하는 임시적 특례 규정이다.

당시 A씨는 법 시행일 전날인 2020년 9월28일까지 917만원의 차임 연체액이 있었고, 법 시행일 이후부터 6개월간은 2552만원의 연체액이 발생했다. 다만 A씨는 이 기간에 1014만원을 지급하기도 했다.

그러나 상가임대법상 변제충당은 특례 규정이 적용된 6개월을 제외한 다른 기간을 우선으로 충당한다고 규정하고 있다. 이에 따라 A씨가 지급한 1014만원으로 법 시행 전 발생한 차임 917만원을 우선 변제하기 됐다. 그리고 남은 97만원은 법 시행 후 6개월간 발생한 2552만원 차임 중 일부를 변제하는 데 사용됐다.

결국 1심 변론종결일 기준으로 2021년 9월까지 발생한 A씨의 차임 연체액은 3671만원인데 6개월간의 연체액 2455만원을 공제하면 1215만원이 남게 된다.

그러나 법원은 해당 금액이 차임과 관리비의 3개월분인 1254만원에 미치지 못한다며 자동해지 사유에 해당하지 않는다며 A씨의 손을 들어줬다.

[서울=뉴시스]