“계약갱신청구 거절때 집주인이 실거주 사유 증명해야”

대법원, 임대차 관련 첫 판결
집주인 이사준비 여부-주거상황 등
실거주 의사 판단 기준도 첫 제시

집주인이 실거주하겠다며 세입자의 계약갱신청구를 거절할 때 실거주 의사를 증명할 책임은 집주인에게 있다는 대법원의 첫 판단이 나왔다. 실거주 의사를 검증할 때는 이사 준비 여부, 주거 상황 등을 종합해 판단해야 한다는 기준도 처음 밝혔다.

대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 아파트 주인 A 씨가 세입자를 상대로 낸 건물 인도 청구 사건에 대해 A 씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 26일 밝혔다.

서울 서초구에 아파트를 보유한 A 씨는 2019년 이 아파트를 보증금 6억3000만 원에 2년간 임대하는 계약을 맺었다. 이후 계약 만료를 3개월 앞둔 2020년 12월 세입자 측에 “사업이 어려워져 거주 중인 아파트를 급매로 팔고 이 아파트에 들어와 살려 한다”며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다.

이에 세입자는 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈고, A 씨는 집을 비우라며 소송을 냈다. A 씨는 ‘본인이나 가족이 실거주할 경우’ 계약 갱신을 거절할 수 있다는 주택임대차보호법 조항을 언급하며 “노부모를 거주하게 할 계획”이라고 주장했다. 하지만 세입자 측은 “처음에 가족들이 들어와 산다고 했다가 소송 중 노부모 거주로 말을 바꿨다”며 실거주 의사를 믿을 수 없다고 맞섰다.

1, 2심은 주택임대차보호법상 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유에 해당한다며 A 씨의 손을 들어 줬다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 “실거주를 이유로 갱신 요구를 거절하려면 A 씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도로 인정하기에는 의문의 여지가 있다”고 밝혔다. 실거주 의사가 충분히 입증되지 못한 만큼 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 밝힌 것이다.

재판부는 실거주 의사를 인정하기 위해선 △임대인의 주거 상황 △임대인과 가족의 직장·학교 등 사회적 환경 △실거주 의사를 가지게 된 경위 △갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정 △실거주 의사와 배치·모순되는 언동 유무 △실거주를 위한 이사 준비 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다고도 했다.

2020년 이른바 ‘임대차 3법’을 통해 계약갱신청구권이 도입된 후 임대인과 임차인 간에는 실거주 의사를 누가 어떻게 입증해야 하는지를 두고 갈등이 적지 않았다. 대법원 관계자는 “이번 판결은 임대인이 주택에 실거주하려 할 경우 증명 책임이 임대인에게 있다는 점을 밝히고, 구체적인 기준을 명시적으로 제시했다는 점에서 의의가 있다”고 설명했다.

장은지 기자 jej@donga.com