비아파트 구입한 1주택자, 임대사업 등록하면 ‘1가구 1주택’ 특례 준다

국토교통부, 8일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’ 발표

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1주택자가 신축 빌라, 오피스텔를 매입한 뒤 민간 임대사업자 등록을 하면 양도소득세 등에서 ‘1가구 1주택’ 특례를 누릴 수 있게 된다. 2020년 문재인 정부 당시 다주택자의 투기나 세금 회피 수단으로 악용된다는 판단에 따라 폐지된 단기 등록임대를 되살리는 것이다. 또 수요가 많은 수도권을 중심으로 내년까지 11만호 이상의 공공매입 임대주택이 공급될 예정이다.

국토교통부는 8일 이러한 내용을 담은 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안’을 발표했다. 올 들어 서울·수도권의 아파트 매매시장 상승세가 가파른 데다 빌라 전세사기 여파로 비(非)아파트 공급이 급격히 위축되자 주택 공급을 확대하는 데 초점을 맞춘 대책이다. 비아파트는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형 생활주택 등을 포함한다.

6년 단기임대사업자 제도 부활…1주택자도 혜택 받는다

정부는 비아파트 시장에 대한 수요를 늘리기 위해 문재인 정부 때 폐지됐던 단기(6년) 임대사업자 제도를 재도입한다. 1주택자가 신규 빌라나 오피스텔을 구입하고 임대사업자로 등록하면 양도세나 종합부동세를 부과할 때 1가구 1주택 특례를 제공하는 방식이다.

신축을 목적으로 주택을 구입할 경우 일반세율(1~3%)을 적용받을 수 있는 기준도 완화된다. 현재는 취득일로부터 3년 내에 신축 판매를 해야 하는데 이를 3년 내 신축, 5년 내 판매로 늘려주기로 했다.

이와 함께 비아파트 실수요자를 대상으로 한 혜택도 마련했다. 생애 최초로 비아파트 소형 주택을 구입한 경우 취득세 감면 한도를 200만 원에서 300만 원으로 확대한다. 60㎡ 이하, 취득가격 3억 원(수도권 6억 원) 이하의 다가구나 연립·다세대주택, 도시형 생활주택 구매자를 대상으로 한다.

또 청약 시 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 면적 60㎡ 이하에서 국민평형인 85㎡ 이하로 확대한다. 공시가격 기준도 수도권 1.6억 원, 지방 1억 원 이하에서 수도권 5억 원, 지방 3억 원 이하로 각각 상향된다.

공공신축매입주택 내년까지 11만호+a 공급…분양전환형 신설

정부는 수요가 많은 수도권을 중심으로 공공신축매입주택을 내년까지 11만호 이상 공급하겠다고 밝혔다. 특히 서울은 비아파트의 공급 상황이 정상화될 때까지 무제한으로 매입하기로 했다.

이 중 최소 5만호는 분양전환형으로 공급한다. 임차인은 최소 6년 이상 거주할 수 있으며 분양전환을 희망할 경우 우선 매매할 수 있다. 분양전환을 원하지 않는 경우 전세형은 총 8년, 월세형은 10년의 임대거주 기간을 보장한다.

민간사업자의 참여 활성화를 위해 각종 세제 혜택과 자금 지원도 강화한다. 민간법인이 공공신축매입 공급을 위해 노후주택을 구입할 때 기존에는 ‘주택’을 지을 경우에만 취득세 중과가 배제됐지만 앞으로는 ‘준주택’을 지어도 일반세율을 적용한다. 또 HUG 신축매입임대 PF 특약보증에 가입하면 총 사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다.

기축 주택 활용해 공공임대주택 1.6만호 추가 공급

정부는 신축주택뿐만 아니라 기축주택도 활용해 공공임대주택을 1.6만호 추가 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세주택 외에 HUG가 대위변제주택을 환매 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설한다. 임차인은 주변 전세금 대비 90% 수준으로 최대 8년간 보증금을 떼일 걱정 없이 거주할 수 있다. 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무를 임대 종료까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대 종료 후 환매할 수 있도록 한다.

임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집 공고를 통해 즉시 입주가능한 주택을 확보하는 전세임대 유형도 신설한다. 모집 공고를 거쳐 뽑힌 비아파트 임대인과 LH 등이 전세 계약을 체결한 후 입주자는 공공과 임대차 계약을 맺고 최대 8년간 거주할 수 있다. 정부는 최대 2억 원의 보증금을 지원하며, 보증금의 20%는 입주자가 부담해야 한다.