《부동산상품중 단기간 투자할 대상을 찾는다면 법원경매가 좋다. 대체로 법원경매 물건에는 세입자 등 복잡하게 해결해야 할 문제가 얽혀 있어 시세보다 최소한 15% 정도는 싸게 살 수 있다. 게다가 최근에는 경기불황으로 매물이 급증하는데다 낙찰률도 떨어지고 있다. 괜찮은 물건을 고를 수 있는 기회가 그만큼 늘어났다는 얘기다. 그러나 경매의 단점은 해당물건을 낙찰받아 완전한 자기소유로 만드는 데 보통 3, 4개월 정도 걸린다는 것. 따라서 최소한 5천만원 이상의 목돈을 갖고 수개월의 시간을 투자할 수 있는 사람이라면 법원경매가 안성맞춤이다. 그러나 법원경매에는 법적인 절차가 많고 세입자가 선순위일 경우 명도이전에 따른 해결과제가 적잖다는 것을 유념해야 한다.》 성공적인 경매 투자를 위해서는 부동산상품별로 다른 공략방법을 구사해야 한다. 주택이라면 아파트 단독주택 연립 및 다세대 등 종목별 평균낙찰률을 알고 응찰전략을 세워야 하며 응찰 이전에 반드시 해당 물건의 임대차 관계를 확인해둬야 한다. 상가라면 시세보다 30% 정도 싸게 사지만 주변상권 등 사업성을 미리 검토한다. 세입자와의 마찰 소지가 큰 만큼 그에 따른 대책을 미리 마련해야 한다. 이밖에 공장 준농림지나 농가주택 등도 각기 다른 경매공략법이 있다. ▼ 주택 ▼ 품목별 시세대비 평균 낙찰가 수준은 △아파트 80∼90% △단독주택 65∼75% △연립 및 다세대 65∼75%. 경매장 분위기에 휩쓸려 필요이상 비싼 가격으로 응찰하기보다는 이들 가격선으로 유찰될 때까지 기다리는 게 요령이다. 임대차관계를 확인하려면 주민등록등본이나 등기부등본을 보고 △최선순위채권자의 채권일보다 앞서 전세계약을 한 세입자가 있는 지 △전세확정일자가 있는지 △임차보증 계약기간 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다. ▼아파트〓①정확한 시세를 파악하라. 아파트는 같은 동네 같은 이름이라도 동 향 층에 따라 가격이 천차만별이다. ②아파트는 대지권이 없는 경우도 있다. 이런 경우 대지 지분을 별도로 매입해야 하므로 입찰가를 산정할 때 대지권을 매입할 것까지 감안, 비용을 산정해봐야 한다. ③연체된 관리비나 공공요금은 낙찰자가 부담해야 하므로 미리 확인해둬야 한다. ▼기타 주택〓①현장조사를 통해 해당물건의 주거환경이나 주차상황이나 인접도로 넓이 등과 같은 교통상황을 확인해야 한다. ②재건축용 구옥을 원한다면 대지 50평 이상, 북쪽으로 도로가 붙어 있는 집이 좋다. ③다세대 연립 빌라는 시세보다 40% 이상 싸게 매입할 수 있지만 되팔기 어렵다는 걸 감안해야 한다. 그러나 단지 정비가 잘 돼 있고 주차장이 있고 대지가 넓다면 낙찰받는 게 좋다. ④15년이상된 2층이하의 대지지분이 넓은 연립 다세대는 재건축할 때 개발 이익이 크다. 단, 대지가 최소 5백평 이상이면서 6∼8m 도로를 끼고 있어야 한다. ▼ 상가 ▼ 평균낙찰가가 시세보다 30% 정도 싼 데다 점포마다 붙어다니는 권리금이 없어 실질투자 수익률이 높다. 그러나 상가에는 주택과는 달리 임대차보호규정이 없으므로 보상을 받지 못하는 세입자와 마찰 가능성이 많다. 근린상가나 대형상가의 경우 세입자 문제를 해결하고 집 등기를 넘겨받는 명도과정이 3∼6개월 정도 걸린다는 것도 기억해둬야 할 대목. ▼소형상가〓①역세권이나 대학가,사무실 밀집지역이면 사업 전망이 좋은 곳이다. ②응찰전 임대료 수준을 파악해보는 것도 사업성을 알아보는 요령. 임대료가 높으면 장사가 잘된다는 뜻이며 매매가도 올라갈 가능성이 높다. ▼대형상가〓①층별 분양가가 다르므로 몇 층에 있는지 확인해야 한다. ②지하철역과의 연계성, 주차장 여부 등을 미리 알아보는 것도 중요하다. ▼아파트상가〓①단지내 아파트 가구수가 최소한 5백이 넘어야 사업성이 있다. ②주변에 대형 유통시설이 없는 것이 유리하다. ③주변의 유통시설에 영향을 받지 않는 업종도 있다. 예컨대 비디오대여점 학원 세탁소 제과점 약국등. ④단지내 아파트가 주로 20∼30평형대라면 사업성이 높다. (도움말:태인컨설팅 02―362―8643, 성공컨설팅 02―3474―4100) 〈황재성기자〉