법원경매장에 나온 다가구주택이 고수익 부동산투자상품으로 떠오를 전망이다.
5월9일부터는 도심 주택가에 밀집돼 있는 다가구를 다세대주택으로 전환, 분할 등기한 후 쪼개서 팔 수도 있고 분양할 수도 있게 된다.
특히 5가구 이상이 들어선 다가구를 낙찰받은 경우엔 임대주택사업자로 등록할 수 있게 되므로 짭짤한 임대수입도 기대할 수 있다. 그만큼 활용도가 높아진다는 얘기다.
특히 서울 강남구와 서초구 종로구 용산구 마포구 등지에서 나온 다가구경매물건은 임대수요가 많으므로 적극적으로 공략할 필요가 있다.
그러나 다가구는 세입자 처리 문제 등이 복잡, 낙찰받은 명도이전에 적잖은 시간이 걸리므로 주의를 요한다. 또 모든 다가구를 다세대로 전환할 수 있는 게 아니므로 꼼꼼한 확인절차가 필요하다.
▽이런 다가구를 골라라〓세대 구분용 벽체(칸막이벽) 두께가 19㎝를 넘는지 확인해야 한다. 다세대는 건축법상 화재가 발생할 경우 확산되지 않도록 칸막이벽이 방화(防火)벽 기능을 하도록 두꺼운 벽체를 설치하도록 되어 있기 때문이다. 벽체 두께는 건물 설계도면을 보면 알 수 있다.
건물면적 1백20㎡ 당 자가용차 1대를 주차할 수 있는 면적을 확보할 수 있는가도 점검 사항이다. 이 기준을 갖추지 못하면 다세대 전환이 불가능하다.
집이 들어선 택지가 단독택지로 정해졌다면 다가구를 다세대로 전환할 수 없다. 특히 일산 분당 평촌 등 신도시지역에 들어선 다가구는 대부분 다세대로 바꿀 수 없는 것들이라고 봐도 좋다.
▽이런 것을 확인하라〓대항력을 가진 세입자가 있는지 여부를 미리 확인해야 한다. 최초근저당보다 전입일자가 빠른 세입자가 있다면 낙찰자가 해당세입자의 전세금을 물어줘야 한다. 그만큼 추가비용이 생긴다는 뜻이다.
건물과 대지가 일괄 입찰되는 물건을 골라야 한다. 간혹 대지와 건물이 각각 입찰에 부쳐지는 경우가 있다. 이런 물건을 한쪽만 낙찰받으면 재산권 행사에 제약이 따른다.
감정가액과 시세를 반드시 비교해야 한다. 법원의 감정가는 건물과 토지를 따로 산정하나 일반적인 매매에선 주택의 경우 땅값만 계산한다. 따라서 감정가가 비싸지는 경우도 생길 수 있다.
〈황재성기자〉jsonhng@donga.com