《4월30일 서울 양천구민회관에서 열린 본사 주최 ‘재테크 강좌’에서 부동산재테크 전문가인 강경래(姜京來)한국개발컨설팅 사장은 저금리시대의 토지가격 전망과 여유 자금 수준별 투자 요령을 들려주었다. 다음은 강연 요지.》
▽3년을 기다려라〓해마다 인플레이션을 거듭하고 덩달아 부동산값이 뛰던 시대는 끝났다고 봐도 좋다. 따라서 과거처럼 빚을 내서 부동산에 투자하거나 목돈을 한꺼번에 투자하는 것은 당분간 금물이다.
현재 국내 부동산시장에는 기업구조조정과 대기업간 빅딜, 부실은행 퇴출 등의 과정에서 나온 30조원 가량의 매물이 쌓여 있다. 1년 넘게 주인을 기다리고 있지만 선뜻 사겠다고 나서는 사람은 아직 많지 않다. 이 물건 해소는 국내 경기와 부동산 경기가 완전히 회복된 이후에나 가능하다. 경기의 완전한 회복은 최소한 3년 정도는 걸린다고 봐야 한다. 즉 3년 정도 앞을 내다보고 투자하는 전략이 필요하다는 의미다.
▽준농림지가 좋다〓이같은 전략에서 볼 때 유망한 부동산상품중 하나가 그린벨트(개발제한구역)와 준농림지이다.
그러나 그린벨트에서 해제된다 하더라도 자연녹지로 바뀌고 복잡한 용도변경 절차를 거쳐야 하기 때문에 자칫 환금성(換金性)이 떨어질 수 있다. 반면 준농림지는 다양한 용도로 개발이 가능하기 때문에 토지시장이 회복될 경우 가장 먼저 가격이 상승할 것으로 기대된다. 따라서 준농림지를 최우선 투자 대상으로 선택하는 게 유리하다.
준농림지를 고를 때 다음의 몇가지를 유의해야 한다. 우선 폭 4m 도로가 붙어있는지를 따져봐야 한다. 이런 도로가 없다면 나중에 건물을 지을 수가 없어 개발이 불가능한 쓸모없는 땅이 되기 십상이다.
주변에 축사 공장 등과 같은 환경오염시설이 없는지도 확인해야 한다.
지방자치단체의 거창한 개발계획은 믿지 않는 게 좋다. 떠들썩하게 소개됐던 개발계획들 중 대부분은 현실성이 없어 추진이 지지부진하다.
▽여유자금별 투자 요령 △5천만원 이하〓지방 대도시 인근 준농림지가 공략 대상이다. 특히 정부가 국제자유도시로 개발키로 한 제주도의 평당 5만원선의 준농림지나 영종도 배후지역, 경기도 강화 일대의 평당 10만원대 준농림지가 노려볼만한 물건들.
△5천만∼1억원〓서울 반경 40㎞ 권역 밖의 평당 15만∼20만원선의 준농림지를 찾는 게 좋다. 주요 간선도로 인근 준농림지라면 알짜라고 봐도 무방하다.
△1억원 이상〓서울을 중심으로 반경 30㎞에 이내에 위치한 경기도의 파주 교하, 용인 죽전, 김포 등지에 위치한 준농림지를 노려보자. 적정 가격은 파주 교하지역은 평당 5만∼50만원, 용인은 평당 60만∼80만원선, 김포라면 평당 20만∼30만원선이다. 가격이 그 이상이라면 투자에 신중할 필요가 있다.
〈황재성기자〉jsonhng@donga.com