서울시가 세운 저밀도 아파트 지구 개발계획은 20년전 지어진 낡은 저밀도 아파트를 헐고 쾌적한 생활 공간을 만들려는 것이다. 그러나 서울시가 수익자 부담 원칙이란 명목으로 학교 도로 상하수도 등 각종 도시기반시설에 소요되는 비용을 해당지역 주민들에게 전가하는 것은 잘못이다. 도시기반시설의 확충 등에 관한 책임과 의무는 당연히 서울시와 해당 자치구가 담당해야 한다. 부족한 학교용지와 공공시설, 열악한 도로사정 등을 주민들의 사유재산을 쪼개 기부채납하게 하고 개발비용 부담을 강제하는 것은 행정편의적 조치라고 볼 수 있다.
서울시의 건축조례가 상위법에서 정한 일반주거지역 용적률 400%를 일률적으로 300%로 하향조정한 것은 토지이용을 극대화해야 한다는 상위법의 취지에 역행한다. 특히 저밀도 아파트 지구의 용적률을 270%로 묶어놓아 기부체납한 부지를 제외한 순수사업부지 면적만을 기준으로 하면 실제 용적률은 250% 미만이 될 것이다. 더우기 해당지구에 포함된 국공유지를 기부 채납부지와 상계하지 않고 주민 비용으로 매입하면 이 또한 해당지역 주민의 부담으로 이어진다.
5개 저밀도 아파트지구 주민들의 개인 재산권 행사가 보장되도록 다음과 같은 조치를 건의한다.
첫째 도시기반 시설 확충에 필요한 별도의 예산을 확보해 학교용지 도로확장 등 비용에 충당하고 부족분은 해당지역 주민과 공동부담하는 것이다.
둘째 저밀도 아파트 지구의 용적률을 300%까지 확대적용하고 소평평형 의무건립 비율도 30%에서 20%로 축소 또는 폐지해 주민들의 부담을 덜어주고 사업채산성을 확보해야 한다.
셋째 신속한 사업진행이 되도록 인허가의 간소화와 재개발사업과 같이 재건축사업에도 자금지원및 세제상 혜택을 줘야 한다.
넷째 전세대란이 우려되는 만큼 5개지구의 사업을 순차적으로 이뤄지도록 하겠다는 것은 시장경제 원리에 어긋난다. 임대아파트를 적절히 활용하면 전세대란은 일어나지 않을 것이다.
다섯째 재건축 사업의 토대가 되는 각종 법규를 개정해 규제를 철페하고 획일적으로 묶인 재건축 사업의 시행요건을 완화해야 한다.
최형식(한진중공업 건설부문 개발사업팀 부장)