건설교통부는 30일 난개발의 온상이 돼온 ‘준농림지 제도’ 자체를 없애기로 함으로써 지금까지 내놓은 대책 중 가장 강도 높은 난개발 대책을 선보였다. 강도가 높은 만큼 전국의 토지 주택 등 부동산 시장과 가격체계에 커다란 변화를 가져올 것으로 예상되며, 법 시행과정에서 기존 준농림 지역의 주민이나 건설업체 지방자치단체들이 거세게 반발하는 등 진통도 따를 것으로 보인다.
우선 준농림지역은 그동안 개발 전망 때문에 지속적으로 부동산 가격이 치솟았으나, 앞으로는 녹지지역으로 묶임으로써 가격이 하락할 것으로 예상된다. 그러나 개발대상으로 편입되는 일부 지역은 오히려 부동산 가격이 급등할 것으로 보인다. 또한 준농림지 준도시지역등에 주택건설사업을 계획하고 있는 건설업체들은 채산성이 악화될 전망이다. 더구나 이번 건교부의 대책은 용인 김포 등 준농림지의 상당 부분이 훼손된 상황에서 뒤늦게 나온데다, 주민들의 재산권 행사가 걸린 문제를 충분한 여론수렴 없이 발표됨으로써 또 다른 졸속 대응이 아니냐는 비판도 일고 있다.
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국토를 어떻게 분류하는가.
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기존의 도시지역과 비도시지역을 통틀어 전 국토를 도시구역(주거 상업 공업지역)과 유보구역(녹지지역), 보전구역(농림 자연환경보전지역)의 세 종류로 나눈다(표 참조). 이 중 도시구역은 개발대상지, 유보구역은 제한적 개발 대상지다. 보전구역은 원칙적으로 개발이 금지되지만 주민의 기초생활에 필요한 범위 내의 개발은 허용하겠다는 것이다.
따라서 현재 도시지역(14.4%) 준도시지역(1.15%) 준농림지역(26.0%) 농림지역(51.4%) 자연환경보전지역(7.1%)은 전면적으로 해체되어 세 구역 중의 하나로 편입된다. 다만 기존 도시지역의 주거 상업 공업지역은 새로운 도시구역의 주거 상업 공업지역으로, 준농림지역이나 준도시지역은 녹지지역이나 주거 상업 공업 또는 보전구역으로, 기존 보전지역은 보전구역으로 전환될 예정이다.
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기존 준농림지역과 준도시지역은 어떻게 되나.
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준농림지역은 대부분 개발유보구역인 녹지지역이 될 전망이다. 녹지지역이 되면 도시계획법상 자연녹지지역 수준인 건폐율 20%, 용적률 100%로 건축이 제한되며, 게다가 각 시군이 수립하는 시 군 종합계획에 의해 사전에 엄격한 개발 허가를 받아야 한다. 준농림지역 중에서 준도시지역으로 용도변경해 이미 취락지구와 공업시설이 들어선 지역은 유보구역이 아닌 도시구역으로 분류돼 개발이 가능하지만 종합적인 도시계획의 틀 안에 들어가게 되므로 지금 같은 마구잡이 개발은 하지 못한다. 준농림지역 중 특히 보전이 필요하다고 인정되는 지역은 농림지역 자연환경보전지역 등 보전구역으로 구분돼 원칙적으로 개발이 금지될 수도 있다.
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언제부터 시행되는가.
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건교부는 관련 3개 법을 통합한 가칭 ‘국토기본법’을 올 하반기 정기국회에 상정해 시행령 및 시행규칙을 마련한 뒤 내년 하반기 시행할 방침이다. 그러나 지역을 구분하고 지정하는 주체는 시 군 등 지방자치단체로, 구체적인 지역 지정이 끝나는 것은 2003년 하반기가 될 것으로 보고 있다. 8월부터 지역별 구체적인 구역 지정까지의 경과 기간 중에는 준농림지역에 대해 용적률은 100%에서 60∼80%로, 건폐율은 60%에서 20∼40%로 낮춰 관리가 강화된다. 이미 허가가 난 건설 사업은 예정대로 추진할 수 있지만 아직 허가가 나지 않은 사업은 위의 경과 규정에 따라야 한다.
ysshin@donga.com
▼준농림지 왜 문제인가▼
준농림지는 정부가 93년 8월 국토이용관리법을 개정하며 용도지역을 과거 10개에서 도시 준도시 준농림 농림 자연환경보전지역 등 5개로 개편하면서 생겼다. 당시 산림보전지역과 개간촉진지구, 농업진흥지역 이외의 농지 등을 합해 지정했으나 ‘농림업의 진흥과 산림보전을 위해 이용하되 개발용도로도 이용할 수 있는 지역’으로 애매하게 규정해 처음부터 마구잡이 개발의 소지를 안고 있었다.
또 15만㎡(약 4만5000평) 미만은 시장 군수가 준도시지역으로 용도 변경해 용적률을 100%에서 200%로 바꿀 수 있고, 개발 절차도 간단해 개발계획의 수립 승인에 몇 년씩 걸리는 도시보다 개발이 손쉬웠다.
현재 전 국토의 26.0%, 약 2만5890㎢(78억평)가 준농림지로 지정돼 있다. 이는 도시지역(14.4%)의 약 2배, 농림지역(51.4%)의 절반 가량에 해당된다. 건교부에 따르면 94년부터 지난해 말까지 준농림지역 약 490만평에 523건, 31만5000여가구의 아파트 건설이 허가됐다.