지난 달 초 서울 강남구 대치동 재건축 아파트에 투자한 H씨는 요즘 밤잠을 설치고 있다. 중개업소에 선금까지 쥐어 주며 34평형 아파트를 3억4000만원에 구입했는데 가격이 급락할 조짐을 보이고 있기 때문.
“살 때만 해도 500만원 정도 더 얹어 줄 테니 팔라는 사람이 있었어요. 그런데 한 달도 채 안돼 매기가 끊기면서 가격도 3억원 이하로 떨어질 가능성이 크다는 얘기가 나옵니다. 어떻게 해야할지 모르겠습니다.”
최근 강남 재건축 시장 분위기가 급냉할 조짐을 보이고 있다. 거래는 끊기고 재건축을 추진하던 조합들이 포기 선언도 잇따르고 있다. H씨처럼 고민에 빠진 강남 재건축아파트 투자자들이 적지않다는 소식이다. 지난해 하반기부터 불과 한 달 전까지만 해도 수도권 집값 상승을 주도하면서 기세 등등했던 강남 재건축 시장이 위축된 것은 정부의 재건축 관련 규제 강화 방침 때문이다.
재건축 사업 승인 절차를 까다롭게 한 데다 사업 수익성의 관건인 용적률(부지면적 대비 건물총면적)을 대폭 하향 조정토록 하면서 예상 수익률이 크게 떨어진 것. 여기에 98년초 폐지했던 ‘소형아파트 공급의무화 비율’을 9월부터 부활시키려는 방침은 치명타가 됐다.
이런 상황에서 혼란을 느끼는 투자자라면 최초 계획한 자신의 투자 목적을 되짚어 보는 게 중요하다. 즉 1년 미만의 단기적인 이익이 목적인지, 1년 이상의 중장기적인 차익 거래를 노렸었는지를 정리할 필요가 있다는 것.
단기차익을 노린 투자자라면 현 시세보다 조금 싼 급매물로 처리하는 게 바람직하다. 일부에선 정부가 계획한 대로 재건축 규제를 강화하기 어려울 것이란 기대심리로 조금만 버티면 좋을 것이라는 해석도 있다. 하지만 현행처럼 재건축이 중구난방으로 진행되면 우리 사회 전체에 미칠 경제 사회적 악영향이 너무 크다는 게 일반적인 인식이다. 정부가 이같은 여론을 거스르기는 어렵고, 재건축 관련 규제는 더욱 강화될 가능성이 크다. 이같은 정책에 민감한 투자자들이 급매물을 쏟아낼 경우 가격 하락세가 당분간 지속할 것으로 예상된다.
반면 중장기적인 관점에서 투자하는 경우라면 서두를 필요가 없다. 서울의 주택 공급 부족에 따른 가격 상승 압력은 갈수록 커질 전망이다. 서울의 택지는 이미 바닥을 보이고 있는데 서울의 주택 수요가 단기간에 줄어들 가능성은 거의 없기 때문이다.
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