정부가 최근 쏟아낸 각종 주택시장 안정대책으로 분양권 투자전략의 대대적인 수정이 불가피해졌다.
정부는 부동산시장의 과열이 분양권 전매를 기대한 가수요자로 인해 아파트 청약시장이 활황을 보이면서 비롯됐다고 판단하고 있다.
따라서 이런 가수요를 없애기 위해 중도금을 2회 이상 내고 분양계약한 지 1년이 넘지 않으면 전매를 금지하기로 했다. 이를 어기면 2년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금에 처하는 벌칙도 신설할 예정이다.
이에 따라 분양권시장 환경은 급변할 가능성이 커졌다. 이런 때에는 ‘정부와 시장에 대항하지 말라’는 증권 투자의 격언을 기억할 필요가 있다.
바뀐 분양권시장에 투자자가 고려해야 할 대응 요령을 정리해본다.
▽매각할 때〓단기적으로 가수요자들이 보유한 물량이 급매물로 나오면서 가격이 떨어지는 곳도 나오겠지만 중장기적으로는 시세가 크게 떨어지지는 않을 것으로 보인다. 아직까지 서울의 경우에는 공급보다 수요가 많기 때문.
이런 이유로 전문가들은 분양계약 후 1년이 이미 지나 전매 제한을 받지 않는 아파트 분양권이라면 가격이 추가 상승할 수도 있다는 전망까지 내놓고 있다.
분양 계약일로부터 1년이 넘지 않은 분양권을 보유하고 있다면 대출을 받아 분양계약 후 1년이 지난 뒤 매도하는 것이 가장 좋다. 그 이전에 팔면 전매 자체가 불법이므로 시세보다 낮게 팔 수밖에 없다.
신규 아파트를 분양받은 뒤 분양권을 전매할 계획이라면 반드시 계약금을 확보해두는 게 좋다. 중도금은 분양업체들이 알선해주는 금융기관 대출을 받아 해결할 수 있다.
▽매입할 때〓분양권 투자에 관심이 많다면 개정안 시행 전에는 전매가 제한되지 않으므로 지금이라도 여유자금에 맞춰 매입하면 된다.
투자 후 보유기간을 1년 이상으로 잡는다면 양도차익에 따라 9∼36%를 양도소득세로 신고하면 된다. 보유기간이 1년 미만이면 무조건 양도차익의 36%를 양도세로 내야 한다는 점도 잊어선 안 된다.
가격 거품이 많이 반영됐을 것으로 추정되는 지난해에 분양된 분양권보다는 올해 분양한 분양권이 추천 구입 대상이다.
투기과열지구로 지정된 서울지역 분양권은 작년 7월 이후 분양한 물량에 대해 분양권 전매를 제한할 가능성이 높아 보인다. 그만큼 환금성이 떨어질 수밖에 없다.
따라서 환금성을 선호하는 투자자라면 서울 외곽의 경기도 일대 택지개발지구에서 분양할 아파트에 눈을 돌리는 게 좋다.
하지만 높은 수익을 기대한다면 서울지역 분양권을 노리는 게 낫다.
특히 무주택 우선공급제가 도입되면 일부 인기 지역의 중소형 평형으로 수요가 몰릴 것으로 예상된다. 그만큼 프리미엄은 오를 것으로 예상된다.
실수요자라면 굳이 서두를 필요가 없고 분양권 전매 제한이 시행된 후 시장동향에 따라 자금사정과 입주시점을 고려해 매입하는 것이 안전하다.
황재성기자 jsonhng@donga.com