고급 민박 개념인 펜션에 투자하는 방법으로 땅을 사서 직접 짓는 것만 있는 것은 아니다. 전원주택이나 별장을 펜션으로 리모델링해서 영업하는 것도 방법이다. 큰돈을 들이지 않고도 고정 수입을 올릴 수 있는 데다 건물 관리도 용이하다.
한국펜션협회에 따르면 최근 3개월 사이에 전국적으로 펜션으로 바꿨거나 바꾸려는 전원주택이나 별장은 100여채에 이른다.
이승호 펜션협회 이사는 “전원주택에 살다가 생활이 불편해 다시 서울로 올라온 사람들이나 소일거리 없이 전원주택에 사는 노부부들이 전원주택 개조에 대한 상담을 많이 하고 있다”며 “현재 추세라면 전원주택 및 별장을 펜션으로 전환하는 비율이 더욱 늘어날 것”이라고 말했다.
▽펜션으로 바꾸려면〓일반 전원주택이나 별장은 한 가정이 거주하는 것을 전제로 지어졌기 때문에 독립적인 공간이 필요한 펜션 영업을 하기에는 부적합하다. 따라서 칸막이나 출입구, 욕실 등을 새로 만드는 리모델링이 필요하다.
리모델링에 필요한 공사 종류나 비용 등은 펜션협회나 펜션 전문 프랜차이즈 업체에서 쉽게 얻을 수 있다. 특히 일부 프랜차이즈 업체에서는 개조 공사까지 대행해 준다.
▽개조 비용은〓펜션으로 전환하는 비용은 그렇게 많지 않다. 독립된 공간을 만들기 위해 칸막이 벽을 설치하고 도배 등 인테리어를 새로 하는 데 드는 비용은 연 건평 50평 기준으로 대략 1000만∼2000만원선.
그러나 펜션의 객실을 늘리기 위해 출입구와 주방, 화장실을 추가로 설치하고 인테리어나 조경 시설 등을 확충하면 최고 5000만원까지 올라간다.
▽운영은 어떻게〓펜션협회나 프랜차이즈 업체에 회원으로 가입하는 것도 방법. 일정 금액의 연회비와 예약 수수료를 내면 협회나 업체가 운영하는 인터넷 홈페이지를 통해 객실 예약을 하는 고객을 고정적으로 확보할 수 있다.
또 펜션 영업에 필요한 침구 식기 등 각종 비품을 협회나 업체를 통해 싸게 구입할 수 있는 장점도 있다.
연 회비는 업체별로 다소 차이가 있지만 8만∼55만원, 예약 수수료는 숙박비의 12∼15%선(하루 기준으로 8000∼1만원꼴)이다.
▽수익은 어느 정도일까〓놀리고 있는 건평 50평의 2층짜리 전원주택이나 별장을 펜션으로 개조한다면 대략 2000만원이 든다. 2층 계단 뒷부분에 별도의 외부 출입구를 만들고 주방과 욕실을 수리하는 데 1000만원, 도배 등 인테리어 비용 500만원, TV 식탁 등 각종 집기 비품 구입 비용 500만원을 합한 금액이다.
반면 수입은 객실을 1층(30평, 하루 숙박료 12만원)과 2층(20평, 하루 숙박료 10만원)으로 나눠 2개로 만들어 영업했을 때(객실 가동률 33%)를 기준으로 하면 월 숙박료가 220만원(22만원×10일)이 된다. 여기에서 예약 수수료 26만4000원(숙박료의 12% 기준)를 빼면 월 평균 수입이 193만6000원(연간 2323만원)이 된다.
물론 객실 가동률에 따라 수입은 크게 달라진다.
▽유의 사항〓전원주택이나 별장을 펜션으로 개조하면 별도 주방이나 욕실을 설치하는 것이 쉽지 않기 때문에 평수가 크더라도 여러 개의 객실을 꾸미는 데 한계가 있다.
특히 1층과 2층만을 분리시켜 객실을 만들 경우 큰 평수의 객실만 있어 객실 가동률이 전용 펜션에 비해 상대적으로 떨어진다.
이학순 렛츠고펜션월드 대표는 “펜션 수요자들이 많이 찾는 6∼10평짜리 객실로 이뤄진 전용 펜션은 객실 가동률이 60∼70%선이지만 전원주택을 개조한 펜션은 일반적으로 객실당 면적이 20∼30평이어서 객실 가동률이 20∼30%선에 그치고 있다”며 “전원주택을 개조한 펜션에서는 큰 수익을 얻지 못할 것”이라고 지적했다.
숙박시설 전환에 대한 이웃 주민들의 반발도 고려해야 한다. 펜션으로 전환한 전원주택이 러브호텔로 악용될 것을 우려하는 주민들이 민원을 제기할 수 있기 때문. 따라서 펜션으로 개조하기 전에 이웃의 이해를 구해두는 것이 좋다.
◇도움말〓한국펜션협회(02-541-0567·www.k-pension.co.kr), 렛츠고펜션월드(02-597-7144·www.pensionOK.com)
송진흡기자 jinhup@donga.com
전원주택 개조시 수익성항목산출 근거예상 금액월간 숙박료(A)-20평짜리:1일 숙박료 10만원×10일(객실 가동률 33.3%)=100만원-30평짜리:1일 숙박료 12만원×10일=120만원220만원예약 수수료(B) 숙박료 총액×12%26만4000원월 평균 수입(C)A-B193만6000원연간 수입C×12개월2323만원객실 30평짜리 1개, 20평짜리 1개, 객실 가동률 33.3%, 개조 비용 2000만원 기준.
자료:렛츠고펜션월드(02-597-7144·www.pensionOK.com)