국세청이 13일부터 서울 등 수도권 아파트 단지 441곳의 기준시가를 평균 17.1% 인상하면서 양도소득세 부담이 얼마나 늘어나는지에 해당 아파트 보유자들의 관심이 쏠리고 있다.
기준시가가 5000만원 이하 오른 아파트 보유자는 양도세를 수백만원 더 부담하지만 서울 강남지역 대형고급아파트의 경우 1억원이 넘는 양도세를 더 내야 한다.
이번 기준시가 인상으로 양도세가 얼마나 오르게 되는 것인지 몇 가지 예를 통해 알아보자.
▽기준시가 3억6000만원 오른 경우〓서울 서초구에 위치한 64평형 아파트를 1999년 9월에 샀다가 2002년 10월에 파는 K씨의 사례.
매입 당시 이 아파트의 기준시가는 1999년7월1일에 고시된 4억4450만원. 만일 K씨가 이번 기준시가 조정 이전에 아파트를 팔았다면 K씨는 올해 4월4일에 발표된 기준시가 7억6500만원을 양도가액(價額)으로 적용받을 수 있었다. 양도가액은 대형주택을 제외하고는 실거래가에 관계없이 기준시가를 적용받는다.
양도가액에서 △취득가액 4억4450만원 △필요경비(취득가액의 3%) 1333만5000원 △양도소득공제 250만원을 빼고 세율 36%를 곱한 뒤 1170만원을 누진공제한 9797만9400원의 양도세를 내면 됐던 것.
하지만 13일부터 기준시가가 11억2500만원으로 3억6000만원 올랐기 때문에 K씨는 두 배가 넘는 2억2757만9400원의 양도세를 내야 한다. 무려 1억2960만원의 세금을 추가부담하게 된 것.
K씨의 아파트는 전용면적이 50평이 넘는 고급주택이기 때문에 3년 이상 보유한 1가구1주택이라 하더라도 양도세를 내야 한다.
▽기준시가 2억원 오른 경우〓서울 강남구 소재 56평 아파트를 2000년 9월1일에 매입해 2002년 9월20일에 매도하는 L씨의 사례.
L씨는 13일 이전에 이 아파트를 팔았더라면 과세표준 6690만원에 세율 27%를 곱한 1356만3000원의 양도소득세를 내면 됐지만 이번에 기준시가가 2억원이나 오르는 바람에 과세표준도 2억6690만원으로 훌쩍 늘어나고 최고세율인 36%가 적용돼 7082만1000원의 세금을 더 부담한다. 결국 모두 8438만4000원을 양도세로 내야 하는 것.
▽기준시가 1억5000만원 오른 경우〓서울 강남구에 위치한 46평형 아파트를 2000년 9월1일 사들여 올해 9월20일에 파는 P씨의 사례.
매입당시 기준시가는 2000년7월1일 고시된 4억2400만원. 올해 4월 고시 때는 5억2000만원으로 올랐다가 이번에는 6억7000만원으로 1억5000만원이 또 올랐다.
종전 고시를 적용해 양도세를 계산하면 양도소득은 8328만원으로 세금은 1738만800원.
그러나 조정된 기준시가를 적용하면 양도소득이 2억3328만원으로 늘어나고 세금도 7138만800원으로 불어난다.
결국 P씨는 기준시가 조정 이전보다 410.7% 늘어난 5400만원의 양도세를 더 내야 한다.
▽기준시가 8000만원 오른 경우〓서울 서초구 소재 34평형 아파트를 2000년9월1일에 매입해 올해 9월20일에 매도하는 C씨의 사례.
매입당시 기준시가는 2000년7월1일 고시된 기준시가 2억4800만원. 올해 4월 고시 때는 3억2800만원으로 올랐다가 이번에 다시 4억800만원으로 8000만원이 상승했다.
C씨가 이번 고시 이전에 집을 팔았더라면 27%의 세율이 적용돼 1441만6200원의 양도세를 내면 됐다. 그러나 이번에 기준시가가 오르는 바람에 적용세율도 36%로 바뀌어 2790만5400원의 세금을 더 내야 한다. 결과적으로 4232만1600원의 양도세를 부담하는 것.
그러나 C씨가 1가구1주택자로서 내년 9월 이후에 집을 판다면 양도세를 면제받을 수 있다.
▽양도일 기준은 잔금 치른 날〓세법상 인정되는 양도일은 계약일이나 중도금을 내는 날이 아니라 잔금을 치른 날이다. 잔금을 받기 전에 등기하면 등기접수일이 양도일로 간주된다.
따라서 기준시가 고시가 시행되는 날인 13일 전에 잔금정리가 됐거나 등기가 이뤄진 경우는 새 고시를 적용받지 않는다. 하지만 아직까지 잔금정리가 이뤄지지 않았으면 이번 고시가 적용돼 세금 부담이 늘어난다.
기준시가 3억 6000만원 인상된 서울 강남 아파트
구분
기준시가 조정 전에
팔았을 경우
기준시가 조정 후에
팔았을 경우
A
양도가액
7억6500만원
11억2500만원
B
취득가액
4억4450만원
4억4450만원
C
필요경비(B×3%)
1333만5000원
1333만5000원
D
양도소득(A-B-C)
3억716만5000원
6억6716만5000원
E
양도소득기본공제
250만원
250만원
F
과세표준(D-E)
3억466만5000원
6억6466만5000원
G
세율
36%
36%
H
산출세액(F×G)
1억967만9400원
2억3927만9400원
I
누진공제
1170만원
J
최종 납부세액
(H-I)
9797만9400원
2억2757만9400원
(1억2960만원 추가부담)
▼아파트 기준시가 조회방법▼
①국세청 홈페이지(www.nts.go.kr) 조회
-홈페이지 초기화면 좌측 ‘궁금하세요?’ 코너 아래 ‘기준시 가조회’란을 클릭.
-전국지도가 나오면 시·도→시·군·구→읍·면·동→아파트명 →해당동호(또는 평형)를 순차적으로 선택해 클릭.
②국세청 전화세무상담센터 안내
-전국 어디서나 1588-0060으로 전화하면 안내받을 수 있음.
-전국 99개 세무서의 납세자보호담당관과 재산세 세원관리 담당과에서도 안내.
박정훈기자 sunshade@donga.com