점포 겸용 단독주택지는 근린생활시설용지의 절반값이면서도 상가를 전체 연면적의 40%까지 지을 수 있어 경제적이다. 이씨가 전북 군산시 나운지구에 지은 점포 겸용 주택.사진제공 한국토지공사
전북 군산시 중앙로에서 20여년간 횟집을 운영하던 이모씨(48)는 고급 레스토랑 사장으로 변신했다.
이씨의 레스토랑이 있는 곳은 군산 나운택지개발지구. 이곳에서 연간 7800만원가량의 수익이 나온다. 투자비를 감안한 연간 수익률은 21%.
성공적인 변신이 가능했던 건 무엇보다 주변 환경을 잘 이용한 입지 선정과 차별화한 건축 구상 덕분이라는 설명이다.
▽점포 겸용 단독주택지〓이씨가 나운지구를 택한 이유는 새로 개발하는 택지지구인 만큼 신흥 상권이 형성될 것으로 예상했기 때문. 중소도시일수록 신시가지가 형성되면 기존 상권이 쇠락할 수밖에 없다. 따라서 중앙로 횟집을 과감히 포기하고 나운지구로 들어간 것이다.
2000년 5월 미분양 택지 68평을 샀다. 대지 용도는 점포 겸용 단독주택지. 단독주택지는 근린생활시설용지의 절반값이다. 반면 총 연면적의 40%를 점포로 구성할 수 있어 이익이다. 나머지 공간은 주거용으로 꾸며 상가 운영과 내집 마련이라는 두 가지 목적을 동시에 충족할 수 있다.
건축을 직접 맡았다. 1층과 2층 일부는 레스토랑, 3층은 주거용으로 설계해 종업원 숙소로 이용키로 했다.
전면은 탁 트인 전망을 확보하도록 했고 뒤쪽에는 소음을 차단하기 위해 이중창을 달았다.
건물 외부는 깨끗한 분위기를 강조하기 위해 흰색으로 처리했다.
고객 연령을 30대 이후로 예상하고 이에 맞춰 탁자와 소파, 음료수컵까지 주문 제작했다. 또 이들이 좋아하는 복고풍의 통기타 라이브 공연을 마련했다. 386세대를 위한 공간이라는 입소문이 퍼져 저녁시간에는 예약 손님만 받고 있다.
▽투자 성적표〓땅값은 6000만원, 건축비는 2억8500만원(평당 250만원)이 들었다. 부대 비용 1500만원을 포함하면 총 투자금은 3억6000만원.
이 가운데 88%인 3억2000만원은 횟집을 판 돈으로 충당했다. 나머지 4000만원은 한국토지공사가 알선하는 융자금으로 대체했다.
이씨가 동원한 자기자금 3억2000만원을 은행에 넣어 뒀다고 가정했을 때 발생하는 이자수익은 연간 1280만원. 여기에 대출금(연리 7%) 이자 280만원을 더하면 이씨의 기회비용은 연간 1560만원이다.
수입은 연간 3억1200만원(월 2600만원). 레스토랑 운영비와 재료비 등을 감안한 매출 원가는 2억1800만원이다. 수입에서 매출원가를 뺀 수익은 9360만원.
따라서 수익에서 기회비용을 제외한 나머지 7800만원이 이씨가 얻는 최종 투자수익이다.
집값도 올랐다. 현재 시세는 4억6000만원 선. 레스토랑에서 발생하는 투자수익 외에 자본이득도 1억원이나 된다.
토지공사 고객지원부 이병문 과장은 “땅값이 싼 점포 겸용 단독주택지를 선택해 투자비를 최소화한데다 레스토랑을 식당이 아닌 즐기는 공간으로 기획한 게 성공 요인”이라고 분석했다.
이씨의 투자 성적표 (단위:만원)항목구분금액비고투자토지대금(A) 6,000 건축비(B) 28,500설계비 포함세금(C) 1,500 소계(A+B+C) 36,000 기회비용자기자금 이자비용(D) 1,28032,000×4%(예금 금리)중도금대출 이자비용(E) 2804,000×7%(대출 금리)소계(D+E) 1,560 수입연간 매출액(F) 31,2002,600×12개월추정 매출원가(G) 21,840원가율 70% 적용소계(F-G) 9,360
고기정기자 koh@donga.com