《‘대박은 없으나 짭짤한 수익은 기대해도 좋다.’ 부동산 간접 금융상품에 대한 평가를 한마디로 압축한 표현이다. 게다가 부동산 투자에 대한 지식이 없어도 좋고, 소액으로도 부동산 투자가 가능하다는 게 부동산 간접 금융상품의 장점이다. 따라서 요즘 같은 실질금리 마이너스 시대에 한 번쯤은 관심을 가져볼 만하다는 게 전문가들의 일치된 지적이다. 부동산 간접 금융상품에는 기업구조조정투자회사(CRV), 일반 리츠, 기업구조조정 전문리츠(CR리츠), 부동산투자신탁, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등이 있다(표 참조). 이들의 공통된 특징은 소액 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 투자자들에게 돌려주는 방식으로 운영되는 상품이라는 점이다. 다만 회사 운영 방식이나 투자자의 참여 방식 등에서 각기 차이점을 보인다.》
▼운영은 어떻게-최근 높은 인기를 누리고 있는 은행의 부동산투자신탁은 신탁업법에 근거한 금전신탁의 일종이다. 다수의 투자자로부터 모은 자금으로 부동산 관련 자산 등에 투자하고 신탁기간이 끝나면 해당 펀드를 없애면서 투자자에게 실적 배당을 한다. 투자대상에 제한은 없으나 주로 재개발 등 부동산 개발을 하는 건설업체에 자금을 빌려주거나 미분양 아파트 투자, 부동산 관련 대출 등에 70% 이상을 운영하고 나머지는 국채나 공채, 회사채 등에 투자한다.
CRV, 일반 리츠, CR리츠는 모두 회사 운영 형태나 투자자 참여 방식이 비슷하다. 부동산투자신탁과 마찬가지로 투자자들로부터 모은 자금으로 부동산 관련 자산 등에 투자한 뒤 수익이 생기면 이를 배당한다. 다만 펀드 해체시 배당이 이뤄지는 투자신탁과 달리 회사가 정한 일정 주기마다 배당이 실시된다. 또 투자지분이 주식 형태여서 쉽게 사고 팔 수 있다.
이들 상품은 투자 대상이나 회사가 실제로 존재하는지 여부에 따라 조금씩 차이가 있다.
CRV는 기업구조조정을 촉진하기 위해 도입한 기업구조조정투자회사법에 근거해 만들어졌다. 따라서 투자할 수 있는 상품이 기업이나 금융기관이 구조조정을 위해 파는 부동산으로 제한된다. 또 실체가 없이 서류상으로 존재하는 ‘페이퍼컴퍼니’다.
CR리츠는 CRV와 여러 모로 비슷하다. 투자자로부터 모은 자금을 주로 기업구조조정용 부동산에 투자한다. 또 한시적으로 운영되는 ‘페이퍼컴퍼니’이다. 다만 전체 자금의 30% 이내 범위에서 개발사업 등에 투자할 수 있다는 게 다르다.
일반 리츠는 실체가 있는 회사며 운영기간에 별도의 제한이 없다. 또 투자대상도 모든 부동산에 자유롭게 투자할 수 있다.
PFV는 아직 제도가 도입되지 않아 시중에서 볼 수 없는 상품이다. 한시적으로 운영되는 ‘페이퍼컴퍼니’이고 사회간접자본(SOC)이나 대규모 주택개발사업 등에 주로 투자한다.
▼투자는 이렇게-일반 투자자가 일반 리츠, CR리츠, CRV에 투자하는 방법은 해당 회사의 주식을 매입하는 형태다. 주주로서 정기적으로 부동산투자에 따른 수익을 배당받고, 주식 가격 상승에 따른 이익도 챙길 수 있다. 주가가 떨어지면 손해도 볼 수 있다.
은행부동산신탁은 투자자가 수익증권을 사들이는 방식으로 투자한다. 배당금이 수익의 전부지만 주가하락에 따른 위험이 없어 수익률은 상대적으로 안정적이다. 이런 이유로 지난해 발매될 때마다 순식간에 팔리는 인기를 누렸다.
▼상품별 장단점-CRV와 CR리츠는 페이퍼컴퍼니인 까닭에 법인세와 등록세 취득세 등을 면제받는다. 세제 혜택 덕분에 다른 부동산 금융상품에 비해 수익성이 높다.
그러나 회사 설립 때 현물출자를 30% 이상 허용해 기업들이 부실한 자산을 넘길 우려가 있다. 이 때문에 회사가 부실해지면 그 피해는 투자자에게 돌아갈 수 있다. 반면 일반리츠는 회사 설립시 현물출자가 금지돼 있는 등 투자자 보호 장치가 비교적 잘 갖춰져 있다.
CR리츠나 CRV는 싼값에 부동산을 사들여 비싸게 팔아 매매차익을 얻는 것이 목적이다. 리츠는 매매차익보다 주로 부동산 임대를 통해 안정된 고정 수입(임대료 등)을 얻는 데 주력한다.
▼재테크 포인트-일반 리츠, CRV, CR리츠 등은 투명성과 안정성을 갖춘 상품에 투자해야 한다. 따라서 투자 대상 부동산에 대해 정확한 정보를 제공하고 회사 경영진에 대한 감시체제를 갖춘 업체를 고르는 게 좋다.
부동산투자신탁은 발매 시작과 동시에 다 팔리는 경우가 대부분. 따라서 거래하고자 하는 은행 지점에 미리 단기예금에 가입해두고 담당자에게 부동산투자신탁이 나오면 바꿔달라고 부탁하는 게 좋다.(도움말=건설교통부 토지정책과 박성진 서기관 02-504-9121∼2, 인터넷금융재테크정보업체 ‘웰시아닷컴’ 심영철 금융컨설턴트 02-2167-2684)
부동산 관련 금융상품 비교구분CRV리츠CR리츠부동산투자신탁PFV근거법기업구조조정투자회사법부동산투자회사법부동산투자회사법신탁법신탁업법프로젝트금융투자회사법설립인가금감위 등록 및감독건설교통부 인가 및 감독건교부 인가건교부/금감위 공동 감독금감위 등록 및 감독금감위 등록 및감독사업기간한시적 페이퍼컴퍼니실체 있는 주식회사한시적 페이퍼컴퍼니회사 없음한시적 페이퍼컴퍼니자본금5억원500억원500억원없음50억원주식소유및 공모사모(50인 이내)채권금융기관 2개 이상1인당 주식소유한도 10% 모집금액의30% 이상 공모주식소유제한 없음 공모규제없음없음사모(50인 이내)금융기관 1개 이상현물출자채권금융기관만 가능설립시 현물출자 불허현물출자는 개발사업 인가 이후 가능설립시 자본금30% 이내 범위에서 현물출자없음가능투자대상약정체결기업에 한정(워크아웃기업이 주대상)부동산 및 부동산 관련 유가증권구조조정용 부동산약정체결기업 및 법정관리, 화의기업부동산부동산 및 부동산 관련 유가증권SOC, 주택개발, 설비투자 등상장불가의무화의무화불가불가증권주식주식주식수익증권주식자산약정체결기업이발행한 유가증권 대출채권 등총자산의 70% 이상 부동산 90% 이상은 부동산과 부동산 관련 유가증권, 현금총자산의 70% 이상 구조조정용 부동산에 투자운용 펀드의 70% 이상 부동산 및 부동산 관련 유가증권에 운용없음배당임의배당이나 법인세 감면 받으려면 90% 이상 배당배당가능이익의 90% 이상 금전 배당임의배당이나 법인세 감면 받으려면 90%이상 배당표시 이자임의배당이나 법인세 감면 받으려면 90% 이상 배당존속기간5년 이내(1년 연장 가능)무제한정관기재의무5년 이내2년 이상자산관리전문AMC 위탁자기관리/위탁관리일괄 위탁관리은행 및 위탁관리자기관리/자금위탁관리
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황재성기자 jsonhng@donga.com