올해 표준지 공시지가(地價)의 특징은 크게 두 가지다.
하나는 지난해 부동산경기의 호황을 반영해 사상 최고의 상승률을 보였다는 것. 이에 따라 표준지 공시지가를 토대로 추정한 전국 2750만 필지의 개별공시지가 총액도 1494조원으로 지난해(1324조원)보다 13%가량이나 늘어났다.
또 다른 특징은 지역과 입지, 용도에 따른 ‘빈익빈 부익부’ 현상이 갈수록 심해지고 있다는 점이다. 서울(20.84%)과 경기(13.73%) 일대는 두자릿수 상승률을 보였지만 광주(光州·―0.18%) 충북(―0.3%) 등지는 오히려 떨어졌다.
▽지가 총액은 GDP 대비 3배=전국에서 세금 부과 대상인 2750만 필지의 지가 총액 1494조원은 2001년도 국내총생산(GDP) 545조원의 2.7배 규모다.
서울의 땅값은 477조원으로 전체의 32%에 육박했으며 경기(328조원·22.0%) 부산(99조원·6.6%)의 순으로 뒤를 이었다.
특히 서울 강남구의 공시지가 총액은 67조원으로 부산(99조원)과 경남(70조원)을 제외한 나머지 광역시와 도 지역보다 많았다.
▽심해지는 양극화=공시지가가 가장 높은 서울 중구 명동 2가 33의 2 우리은행 명동지점은 ㎡당 3600만원(평당 1억1900만원)으로 지난해보다 270만원이 또 올랐다.
하지만 지가가 가장 낮은 경남 하동군 화개면 대성리 산346 임야는 ㎡당 60원(평당 198원)으로 작년 수준에 머물렀다.
이에 따라 두 지역 땅값 격차는 55만5000배에서 60만배로 커졌다.
용도지역별 차별화도 확대되는 추세다. 아파트나 단독주택을 지을 수 있는 주거지역은 13.29%나 올랐지만 농림지는 6.08%, 자연환경보전지역은 4.17% 오르는 데 그쳤다.
부동산 전문가들은 부동산 투자 열기가 고조되면서 토지도 철저하게 수익성을 기초로 평가되는 경향을 반영한 때문으로 풀이했다.
▽많이 오른 곳=시군구에서 땅값이 가장 많이 오른 곳은 서울 송파구로 무려 38% 올랐다. 지하철 5호선과 8호선 개통, 잠실 저밀도지구 재건축, 장지택지지구 지정 등 각종 개발재료가 쏟아진 때문이다.
이어 서울 강남구가 35%로 2위에 올랐고, 안산신도시 2단계 건설이 진행 중인 경기 안산시 단원구(34%)와 상록구(33%) 등이 뒤를 이었다.
이 밖에 서울 서초구(33%), 경기 고양시 일산구(30%), 서울 강동구(25%), 고양시 덕양구(24%), 강원 정선군(23%), 서울 용산구(23%) 등도 10위권에 들었다.
▽상가는 명동, 주택은 강남=전국 땅값 상위 10위권은 모두 서울 명동과 종로, 충무로 일대 상업지역이 차지했다. 중구 명동 우리은행이 15년째 부동의 1위 자리를 지킨 데 이어 충무로 2가 66-23(리바이스 매장)과 명동 2가 51-3(무크 매장)이 3400만원으로 공동 2위를 차지했다.
이 밖에 명동 2가 51-10(주얼리 매장)과 명동 1가 59-22(뉴서울빌딩) 등도 ㎡당 3000만원 이상으로 조사됐다.
반면 주거용지는 서울 강남구가 최고 수준을 형성하고 있었다.
아파트 중에서는 강남구 대치동 670 ‘동부센트레빌’터가 평당 360만원으로 가장 높았다. 강원 삼척시 신기면 신기리 아파트터(평당 7500원)보다 480배나 비싸다.
이 밖에 연립주택 다세대 등도 모두 강남구가 1위를 차지했다.
▽세금 부담은 얼마나 늘어나나=종합토지세와 취득세 등록세 등은 대략 10% 안팎 수준에서 오를 것으로 예상된다. 다만 보유기간이나 양도차액에 따라 세율이 다른 양도소득세는 인상률을 가늠하기가 쉽지 않지만 큰 폭의 상승이 불가피할 전망이다.
예컨대 95년 10월에 ㎡당 60만원에 나대지 100㎡를 매입했다면 현행 기준시가(㎡당 100만원)에 따른 양도소득세는 449만4600원.
양도차액 4000만원에서 필요경비 공제(취득가액 6000만원의 3%, 180만원)을 뺀 양도차익 3820만원에 장기보유특별공제(양도차익×공제율 15%)와 과세표준에 따른 세율(18%)을 곱한 금액이다.
하지만 오른 공시지가를 적용하면 같은 계산 방식에 의해 양도소득세는 602만4600원으로 무려 34%나 상승한다.
전국에서 공시지가가 많이 오른 10곳 시군구 상승률(%) 서울 송파구37.79 서울 강남구34.54 경기 안산 단원구33.60 경기 안산 상록구33.01 서울 서초구32.67 경기 고양 일산구29.91 서울 강동구25.12 경기 고양 덕양구23.50 강원 정선군23.20 서울 용산구22.90자료:건설교통부
토지용도별 공시지가 최고·최저지역토지용도구분공시지가지목 위치상업최고36,000,000대지 서울 중구 명동 2가 33의 2 우리은행 명동지점최저2,000임야 경남 산청군 금서면 특리 산 75의 1주거단독최고3,500,000대지 서울 강남구 청담동 89의 4최저400대지 경북 울진군 서면 왕피리 1049연립최고3,200,000대지 서울 서초구 서초동 1558의 2 현대빌라 서울 강남구 신사동 604 현대맨션최저4,700대지 충북 단양군 영춘면 사지원리 287의 6다세대최고3,000,000대지 서울 강남구 삼성동 123의 30 서울 강남구 대치동 928의 16최저9,000대지 전북 군산시 임피면 보석리 273아파트최고3,600,000대지 서울 강남구 대치동 670 동부센트레빌최저7,500대지 강원 삼척시 신기면 신기리 382의 2공업용지최고2,270,000공장 서울 성동구 성수동 1가 656의 447 넷체스트최저1,800임야 경북 울진군 북면 부구리 산 108
농경지최고1,180,000논 서울 송파구 장지동 217의 7 최저120논 경북 울진군 기성면 이평리 207임 야최고460,000임야 서울 동작구 상도동 산 65의 192최저60임야 경남 하동군 화개면 대성리 산 346공시지가를 평으로 환산하려면 3.3을 곱하면 됨. 자료:건설교통부
황재성기자 jsonhng@donga.com
송진흡기자 jinhup@donga.com
고기정기자 koh@donga.com