《올 6월 퇴직할 예정인 한 대기업의 김모 부장은 요즘 노후 생활을 위한 재테크 전략을 세우고 있다. 재테크라고는 하지만 앞길이 ‘첩첩산중’이다. 금리도 낮고 주가도 한치 앞을 내다보기 힘들어 금융권이나 주식시장에 ‘밑천’을 밀어넣기가 부담스럽기 때문이다. 김씨는 주변의 권유에 따라 S건설이 다음달 강남에 분양예정인 오피스텔에 투자하기로 했다.》
주상복합과 오피스텔은 대표적인 부동산 투자 상품. 실제로 거주할 목적이 아니라 김씨처럼 투자 용도라면 당연히 전략 또한 달라야 한다. 임대수익률을 극대화하기 위한 투자 전략을 소개한다.
▽자기자본 투자율을 낮춰라=최근 1년 만기 정기예금 금리는 5.5∼6.1%. 정기적금 역시 5.8∼6.8%대를 넘지 못하고 있다. 세금 떼고 물가 상승률까지 감안하면 실제 수익률은 제로에 가깝다.
하지만 저금리는 부동산 투자자 입장에서 보면 기회다. 싼 금리로 빌린 돈을 지렛대 삼아 자기자본이익률을 올리는 이른바 ‘레버리지 효과’를 톡톡히 볼 수 있기 때문이다.
실제로 서울 마포구에 분양 중인 분양가 1억원짜리 오피스텔을 5000만원을 연리 8%에 대출받아 구입했다고 가정해보자. 이 오피스텔을 다시 보증금 1000만원에 월세 90만원으로 내놓았다고 하면 실제 투자한 자기자본은 4000만원. 순수익은 연간 월세수입 1080만원에서 연간 대출이자 400만원을 뺀 680만원. 순수익을 실제투자액으로 나눈 투자수익률은 17%다.
같은 조건에서 분양가의 60%까지 대출 받으면 연간수익률은 20%로 껑충 뛴다. 결국 자기자본 비율을 낮출수록 수익률이 늘어나는 셈이다.
하지만 주의할 점도 있다. 장기간 저금리가 유지된다면 문제가 없지만 경기가 어려워지면 금리 부담으로 인해 위험(리스크)이 커지기 때문이다. 또 레버리지 효과는 투자 목적에만 적용되는 논리로 실거주자에게는 바람직하지 않다.
▽투자자라면 저층(低層)을 분양받아라=임대 수익을 올리는 게 목적이라면 고층보다 저층의 오피스텔 또는 주상복합아파트를 분양받는 게 좋다. 고층일수록 분양은 잘되지만 임대는 가격이 상대적으로 낮은 저층부터 나가기 때문이다.
같은 건물의 오피스텔이어도 로열층과 5층 이하 저층의 분양가 차이는 평균 5.6%. 심할 경우 20%까지도 벌어진다. 서울 강남구 수서동 한신사이룩스 21평형 오피스텔은 최저층이 평당 524만원인 데 비해 로열층은 652만원으로 가격차가 20%까지 벌어진다.
분양가는 높은 임대료로 이어진다. 비싼 임대료는 임차인에게 외면당할 수밖에 없다.
임대물량이 얼마 남아있지 않은 경우 희소성으로 임차가격동조화 현상이 생겨 저층이라도 고층 가격을 받을 수도 있다.
▽오피스텔을 오피스로 전환하는 것도 고려해 볼 만〓도심이나 여의도 강남대로 등 업무밀집지역에 있는 주거용 오피스텔이라면 업무용 오피스로 전환해 세를 놓는 것도 괜찮은 방법이다.
이들 지역은 최근 오피스텔이 대거 들어서 공급과잉 우려마저 낳고 있지만 중소 평형대 오피스 공급은 거의 없었다.
실제로 강남권의 오피스와 오피스텔 시세를 비교하면 오피스는 평당 390만∼456만원인 데 비해 오피스텔은 370만∼406만원으로 오피스 임대 시세가 20만∼50만원 정도 높다.
해밀컨설팅 황용천 사장은 “오피스는 업체가 수익을 발생시키기 위한 사무실로 활용하기 때문에 임대비용에 대한 부담이 상대적으로 적은 편”이라면서 “오피스 밀집지역에서는 오피스텔이 다용도로 활용될 수 있다”고 말했다.
상반기 분양예정 주요 주상복합 아파트시공사/아파트위치평형가구수분양시기연락처(02)삼성물산도화동 삼성트라팰리스서울 마포구 도화동27∼40(A)21∼43(O)726484월765-3301대우자판이안에행복서울 용산구 문배동22∼51(A)16∼27(O)266140분양중794-9100SK건설양재SK프리모서울 서초구 양재동14∼29(A)1764월561-2022SK건설신도림 SK뷰서울 구로구 신도림동32(A)34(O)304158분양중864-8640신영논현동 신영로얄팰리스서울 강남구 논현동34∼52(A)14∼35(O)191224월508-1235성원건설신대방 성원상떼빌서울 동작구 신대방동32∼51(A)25∼33(O)5456184월3404-2295SK건설방배파스텔SK리더스뷰서울 서초구 방배동34784월534-4485대한주택공사파크팰리스Ⅱ서울 마포구 공덕동48∼57(A)20∼26(O)501086월031-738-4827
김창원기자 changkim@donga.com