저금리에 경제불황이 지속되면서 투자할 곳을 찾기 어렵다는 사람이 많다. 이런 때일수록 한푼이라도 세금을 아끼는 지혜가 필요하다. 특히 부동산과 관련된 세금은 고액일 때가 많다. 하지만 절세(節稅)방안에 따라 큰돈을 절약할 수 있는 게 부동산 세금이다.
대부분의 사람이 세법이 개정되면 바로 시행되는 것으로 알고 있으나 경과조치를 두거나 적용시기를 다르게 할 때가 많다. 이를 정확하게 알고 이용하면 세금을 줄일 수 있다.
우선 서울과 경기 분당 등 5대 신도시에 있는 주택을 팔려면 올해 9월을 넘기지 않는 게 좋다. 올해 9월까지는 3년 보유요건만 충족되면 1가구 1주택으로 간주해 비과세혜택을 받을 수 있으나 10월 1일부터는 세금을 내야 한다.
또 작년에 상속받은 주택이 있다면 2004년 12월 31일까지 양도하면 양도소득세를 내지 않는다. 그 이후에 양도하면 물론 세금을 내야 한다.
3주택 이상 소유한 상태에서 주택을 양도하면 실거래가로 양도소득세가 부과된다. 이 때는 국세청에서 정한 기준시가보다 낮거나 비슷한 주택을 먼저 양도하는 게 유리하다.
상속을 받아 3주택 이상 보유하게 됐다면 상속주택을 먼저 양도하는 게 좋다. 상속주택은 실거래가액으로 과세하지 않고 기준시가로 과세하기 때문이다.
재개발·재건축 주택이 완공돼 현재 살던 주택을 양도할 때에도 최소한 1년 이상은 거주한 뒤 양도해야 비과세혜택을 받을 수 있다.
고가주택은 부부 공동명의를 하는 게 세금을 줄이는 방법이다.
올해부터 거래가가 6억원을 초과하는 주택은 고가주택으로 분류돼 한 채만 가지고 있더라도 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다. 부부 공동명의로 등기하면 양도소득기본공제를 각각 받을 수 있고 소득에 따라 세율도 낮게 책정돼 절세효과가 크다.
오피스텔을 여러 채 취득해 임대할 때에는 각 실별로 사업자등록을 미리 해두면 좋다.
여러 채 중 한 채씩 팔아도 포괄적인 사업의 양도로 인정받아 부가가치세를 물지 않기 때문이다. 또 오피스텔 임대수입금이 연간 4800만원 미만이어서 간이과세자에 해당된다면 간이과세 포기신고를 해둬야 당초 환급받은 부가가치세를 추징당하지 않는다.안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹(PB) 팀장mansig@chb.co.kr