부동산과 관련한 세금은 크게 부동산을 살 때와 팔 때로 구분된다.
부동산을 살 때는 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세, 인지세가 붙는다.
취득세는 취득가액(부동산값)의 2%, 등록세는 취득가액의 3%다. 농어촌특별세는 취득세의 10%, 교육세는 등록세의 20%다. 따라서 이 세금을 모두 합하면 부동산값의 5.8%가 된다.
취득가액은 부동산을 산 사람이 신고한 가격으로 정하되, 신고를 안 하거나 신고한 금액이 시가표준액(취득일 현재의 개별공시지가)보다 작을 때는 그냥 시가표준액으로 계산한다.
인지세는 계약서 등 증서를 만들 때 내는 세금으로 1억원 초과, 10억원 이하 부동산일 때는 15만원이 붙는다.
부동산을 팔 때는 양도소득세를 내야 한다. 부동산을 산 이후 발생한 시세차익에 대해 세금을 매기는 것이다. 시세차익에 따라 9∼36%의 세율이 적용된다.
취득·등록세는 거의 예외 없이 부과되지만 양도세는 비과세 요건이 많다. 우선 1가구 1주택자는 3년 이상 집을 갖고 있다 팔면 양도세를 안 낸다.
단 서울과 경기 과천, 분당·일산 등 수도권 5대 신도시에 있는 집은 3년 이상 보유 기간 가운데 1년을 집 주인이 실제 살아야 비과세 혜택을 받는다. 하지만 이 조치는 올해 10월 1일부터 적용되기 때문에 9월 30일까지는 종전대로 3년 이상만 갖고 있다 팔면 된다.
이와 함께 1가구 1주택자라도 집값이 6억원을 넘으면 고가(高價)주택으로 분류돼 6억원을 넘는 부분에 대해서는 세금을 내야 한다.
1가구 2주택자라고 해도 양도세를 안 내는 경우도 있다. 양도세 비과세 요건을 갖춘 집을 한 채 갖고 있는 사람이 이사를 하기 위해 새집을 사고 1년 안에 기존 집을 팔면 세금을 안 낸다.
부동산 세금의 기초가 되는 공시지가와 기준시가도 잘 알아둬야 할 포인트.
공시지가는 전국 45만 필지의 개별 가격(표준지 공시지가)에 기초해 땅 주인의 의견을 반영하고 지방 및 중앙토지평가위원회의 심의를 거쳐 매년 6월 30일 고시되는 필지별 땅값이다. 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금, 택지초과소유부담금 등 각종 토지 관련 세금의 기초 자료다.
올해 6월 30일부터 적용되는 공시지가도 시군구청에 의뢰하면 지금이라도 알아볼 수 있다.
기준시가는 아파트와 연립주택 등 공동주택을 사고팔거나 상속, 증여할 때 부과하는 세금의 기준가격이다. 매년 1회 이상 국세청장이 고시한다.
이 밖에 알아둬야 할 부동산 관련 세금 용어로 과세표준을 들 수 있다. 이는 실제 세금을 매겨야 할 금액을 뜻하는 것이다. 예를 들어 서울 강동구 천호동 25평형 아파트의 기준시가가 1억5000만원, 2년 전 매입가격은 1억150만원이라고 가정하면 시세차익은 4545만5000원(필요 경비 제외)가량이다. 여기에서 기본공제 250만원을 뺀 4295만원이 세금을 매길 수 있는 과세표준이다.
과세표준이 결정되면 양도세율과 기타 공제 가능한 세액을 계산해 총납부세금이 결정된다.
고기정기자 koh@donga.com