《“탈세(脫稅)와 절세(節稅)는 백지 한 장 차이입니다. 세금을 두려워하면 그 차이를 영원히 극복하지 못하죠.”연간 5억원대 수입을 올리는 ‘잘 나가는’ 세무사 김청식(金淸植·48)씨가 경험으로 얻은 세(稅)테크 교훈이다.
국세청 공무원 출신인 김씨는 1988년 공직을 그만두고 1년간 에콰도르에서 봉제공장을 경영하다가 실패한 뒤 세무사로 변신했다. “다양한 경험을 하면서 현지 실정이나 관련 규정을 모르면
아무리 돈이 많아도 실패한다는 가르침을 체득했죠. 부동산 세금도 마찬가지입니다.” 김씨는 현재 정부가 부동산 투기를 잡기 위해 세법 개정 등 강력한 정책을 쏟아내고 있지만 취지와 세부 규정만 잘 챙기면 ‘틈새’를 찾을 수 있다고 조언했다. ‘투기꾼’으로 몰리지 않고 선량한 ‘투자자’로 대접받을 수 있는 길이 있다는 것. ‘알면 돈을 벌 수 있다’는 지론을 갖고 있는 김씨가 소개하는 ‘세테크 10계명’이다.》
1.양도일(잔금 지급일) 현재가 중요하다=양도소득세 계산에 필요한 모든 요소들은 양도일을 기준으로 판단한다. 그 전에 주택을 여러 채 보유했다 하더라도 양도일 현재 비과세 요건인 ‘1가구 1주택자’라는 요건을 충족시키면 양도세를 내지 않아도 된다.
또 개별공시지가는 통상 6월30일에 고시되기 때문에 1월1일부터 6월30일까지 토지를 팔 때 잔금 지급일을 언제로 하는가에 따라 적용되는 기준시가가 달라진다. 양도세가 달라질 수 있다는 얘기.
2.세금 공제를 받을 수 있는 근거자료를 챙겨라=부동산 관련 영수증만 잘 보관해도 양도세 부담을 줄일 수 있다.
양도세를 신고할 때 중개수수료, 취득 및 등록세, 법무사 수수료, 부동산 보유 중에 지출한 수리비 등 각종 비용과 관계가 있는 영수증을 제출하면 공제를 받을 수 있기 때문.
3.귀동냥을 많이 해라=세법은 다른 법에 비해 상대적으로 복잡하다. 이해당사자가 많은 만큼 규정도 자주 바뀐다.
특히 부동산 거래에 있어서는 양도 시기나 적용 대상이 개별 사안에 따라 다르게 적용될 수 있어 각별한 주의가 필요하다. 이 때문에 다른 사람의 거래 내용이나 절세 경험에 대해 항상 관심을 갖다보면 자연스럽게 ‘세테크’를 할 수 있다.
4.원칙을 지키자=양도세를 충실하게 신고하는 것이 바람직하다. 불성실하게 신고했다가 세무조사를 받게 되면 가족간 증여에 따른 증여세 등 다른 세금까지 부담할 가능성이 높기 때문이다.
적은 돈을 아끼려다 대형 ‘세금 폭탄’을 맞는 실수를 하지 말라는 것.
5.부동산은 공동 상속을=현행 세법은 세금을 부과하는 기준이 되는 과세표준(과표)이 높을수록 세금 부담이 늘어나는 누진세율구조다. 과표가 낮으면 세금을 적게 낼 수 있다는 얘기. 따라서 부동산을 상속받을 때 형제들과 함께 나눠 물려받으면 과표가 낮아져 세금을 적게 낼 수 있다.
6.언론 보도에 관심을=세법은 자주 바뀐다. 특히 부동산 관련 내용은 정부가 경기 상황에 따라 수시로 변경하기 때문에 관련 내용을 보도한 신문기사를 스크랩해두는 것이 좋다. 특히 ‘1가구 1주택자’에 대한 양도세 비과세 제도는 멀미가 날 정도로 자주 바뀌기 때문에 주택을 사거나 보유할 때 어떤 내용이 유효했는지를 신문기사 스크랩을 통해 확인하는 것이 바람직하다.
7.세법의 틈새를 공략하라=법률을 바꿀 때는 항상 그 내용이 언제부터 시행할 것인가를 부칙으로 정한다. 특히 세법은 재산권에 관한 법률이기 때문에 법 개정 전에 이뤄진 거래에 대해 일정 기간 유예기간을 둔다는 경과규정이 대부분 있다.세법이 바뀌었더라도 ‘도망갈 구멍’이 있다는 얘기. 예컨대 서울과 경기 과천시, 성남시 분당 등 수도권 5대 신도시에 있는 주택을 가진 ‘1가구 1주택자’는 ‘3년 보유’와 ‘1년 이상 거주’ 요건을 함께 갖춰야 양도세가 붙지 않는 것으로 세법이 개정됐지만 법 개정 전부터 보유했던 주택에 대해서는 경과 규정이 적용된다. 법 개정일(2002년 10월1일)로부터 1년이 지난 올해 9월말까지 팔면 이 조항을 적용하지 않는다는 것.
8.적극적으로 해명하라=양도세 등 세금 신고를 제대로 하지 않으면 관할 세무서로부터 ‘신고누락’ 또는 ‘결정 전(前) 통지’라는 안내문을 받을 수 있다. 이때 그냥 가만히 있지 말고 적극적으로 해명하거나 사실 관계를 입증할 수 있는 자료를 제출해야 한다. 그렇지 않으면 세무서는 확보한 자료만 갖고 세금을 부과한다.
9.집을 여러 채 갖고 있으면 양도 순서를 정하라=‘1가구 다(多)주택자’는 보유한 주택 중 양도세를 가장 적게 물 수 있는 집부터 파는 것이 좋다.
우선 실거래가를 기준으로 양도세가 부과되는 집은 양도 대상에서 제외해야 한다. 실거래가의 70% 수준인 기준시가로 양도세를 내는 것이 세 부담을 줄이는 방법이기 때문. 대신 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하는 집은 비과세 요건인 ‘1가구1주택자로 3년 이상 보유’ 기준을 충족시킬 때까지 갖고 있으면 세금을 내지 않을 수 있다.
10.양도세 신고 제도를 적극 활용하라=부동산을 팔았다면 신고를 망설일 이유가 없다. 잔금지급일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출세액의 10%를 공제받을 수 있기 때문.
송진흡기자 jinhup@donga.com