내년부터 서울 강남권은 ‘재산세 비상’이 걸릴 전망이다. 정부가 당초 밝힌 재산세 상승률(60∼70%)보다 훨씬 큰 폭으로 세금이 뛰기 때문이다.
정부 추산 상승률과 실제 상승률이 괴리를 보이는 이유는 무엇보다 과세표준(과표) 상승에 따른 세율의 동반 상승. 여기에 행정자치부가 2005년부터는 재산세 산정의 기초가 되는 신축건물 기준가액을 더 높이는 데다 고가(高價) 주택에 대해 세율을 더 올리는 방안까지 추진 중이어서 인상폭은 더 커질 전망이다.
▽재산세 왜 많이 오르나=아파트 재산세의 과표는 △신축건물 기준가액 △구조·용도·위치 지수 △잔가율(殘價率) △가감산율(加減算率) △면적을 감안해 계산된다.
▶표 참조
당장 내년에는 가감산율을 현행 ‘면적 기준’에서 ‘기준시가 기준’으로 바꾼다. 이 경우 강남권 아파트는 30평형대라고 해도 평당 시세가 2000만원이 넘기 때문에 기준시가도 높다. 따라서 대부분 아파트의 가감산율은 상한선인 160%를 적용받는다.
가감산율 상승은 과표와 세율 상승으로 이어진다.
서울 강남구 대치동 A아파트(31평)의 경우 현행 재산세 산정방식에서는 과표가 1318만원, 세율은 0.5%를 적용받아 재산세는 6만5900원에 그친다. 하지만 기준시가에 따른 가감산율을 적용하면 과표는 2109만원, 세율은 1.0%가 돼 재산세가 21만900원으로 기존의 3배로 오른다.
여기에 2005년부터는 신축건물 가액이 기존 17만원에서 46만원으로 올라간다. 이를 그대로 적용하면 과표는 5707만원이나 된다.
행자부는 내년에 과표 구간과 세율을 바꿔 재산세 급등을 막겠다고 했지만 고가 아파트에 대해서는 오히려 재산세를 더 많이 내도록 한다는 방침이다.
행자부 당국자는 “2005년 고가 아파트의 재산세는 최소한 2004년치의 두 배 정도로 올린다는 방향에서 세율 조정작업을 하고 있다”고 밝혔다.
결국 강남권 아파트 소유자들이 2005년 내야 할 재산세는 올해보다 5, 6배 늘어나는 셈이다. 이 경우 대치동 A아파트 한 해 재산세는 42만원이 넘는다.
▽종합토지세, 공시지가가 복병=2006년부터는 종합토지세도 많이 오른다. 대치동 A아파트의 올해 종토세는 14만원 선. 2006년 종토세 가산율을 50%를 적용한다면 22만8000원 선으로 상승한다.
하지만 여기에는 공시지가 상승분이 빠져 있다. 종토세는 공시지가에 가산율을 곱해 계산한다. 올해 6월 28일 발표된 강남구의 공시지가는 작년보다 40%가량 올랐다.
따라서 이를 감안하면 전체 종토세는 약 10%가량이 오른다. 여기에 가산율을 높이고 이에 따라 세율도 오르게 되면 2006년에는 지금의 2.5배(35만원 안팎) 오른다는 게 행자부의 예상이다.
실거래가가 평당 2000만원이 넘는 강남 30평형대 아파트의 경우 2006년이면 재산세와 종토세를 합한 보유세가 70만원을 웃도는 셈이다.
고기정기자 koh@donga.com