부동산대책에 대해 토론 중인 30대 부동산 고수들. 왼쪽부터 김혜현, 김광석, 윤진섭, 강현구, 함영진씨.박주일기자 fuzine@donga.com
한국 사회 곳곳에 386세대를 앞세운 30대 바람이 거세다. 중장년층의 독무대로 여겨졌던 부동산시장도 예외는 아니다. 첨단 투자이론으로 무장하고 현장을 누비며 얻은 생생한 정보를 앞세운 30대 부동산컨설턴트의 활약이 눈부시다.이들의 특징은 모두 인터넷과 언론을 통해 자신들의 투자론을 적극 홍보한다는 점이다. 24일 서울 종로구 세종로 동아일보 사옥에 부동산시장의 30대 바람을 주도하는 주인공 5명을 초대했다. 모두들 현재 한국에서 내로라 하는 부동산정보회사의 핵심 실무자들이다. 이들은 두 시간 남짓 ‘9·5 주택가격 안정대책’ 이후의 부동산시장에 대해 나름대로의 이론과 분석틀을 가지고 열띤 토론을 벌였다. 팽팽한 자존심 경쟁 양상까지 펼쳐졌던 이들의 토론과정을 지상 중계한다.
:1라운드: ‘9·5대책’, 효과 있나 없나.
이들은 대부분 9·5대책이 일정 수준의 효과를 보았다고 입을 모았다. 하지만 강남 집값이 부동산 시장의 안정으로 이어질지에 대해서는 입장을 달리했다.
“천정부지로 치솟기만 하던 강남지역 재건축 아파트값이 정부 발표 하루 만에 수직 추락했습니다. 대단한 파급력입니다.”(김혜현 부동산114 CRM팀장)
“‘상투’를 잡은 재건축 투자자들은 발등에 불이 떨어진 셈입니다. 이런 분위기가 연말까지는 갈 것 같아요.”(강현구 스피드뱅크 정보분석팀장)
“동의합니다. 12월 중순까지는 비수기가 이어지면서 약세 또는 약보합세가 유지될 것으로 보입니다. 다만 이후부터는 다시 강세로 돌아설 가능성을 배제할 수 없어요. 내년부터 도입될 모기지(mortgage·집값의 30%만 확보하면 나머지 70%를 빌려주는 제도)로 수요가 늘지만 각종 재건축 규제로 아파트 공급은 오히려 줄거든요. 강남지역 아파트 값이 다시 오를 가능성이 큽니다.”(함영진 내집마련정보사 정보분석팀장)
“저는 연말까지 안정세를 보인다는 얘기도 의문입니다. 사업승인을 신청했거나 사업승인이 난 재건축 단지나 기존 중대형 아파트는 오히려 값이 오르고 있거든요. 가격이 급락하던 아파트들도 하락세가 주춤해졌고요.”(김광석 닥터아파트 정보분석팀장)
“맞습니다. 기존 아파트 가격이 오르면 분양가가 오르고 다시 기대수익률이 높아지면서 재건축 아파트값이 다시 오르는 악순환에 빠져들 수도 있습니다.”(윤진섭 부동산뱅크 취재팀장)
:2라운드:강남 집값, 잡을 묘책은….
이들 각자가 내놓은 대책은 조금씩 달랐다. 일부 대책은 서로 대척점에 있어 설전이 벌어지기도 했다.
“정부가 신도시 개발 등 공급을 확대해주어야 집값이 안정을 찾습니다.”(강)
“아닙니다. 공급 확대만으로는 한계가 있어요. 투자수요뿐만 아니라 실수요까지 아우를 수 있는 종합적이고 장기적인 대책이 나와야 합니다. 특히 실수요자의 ‘강남행’을 저지할 수 있는 후속 대책이 뒷받침돼야 합니다. 그런 점에서 교육정책이 해답입니다.”(김광)
“동의합니다. 예컨대 입시전형에서 고교 내신 성적 반영 비율을 높인다거나 강남 이외 지역에 우수한 학교를 육성하는 일 등 획기적인 처방이 있어야 합니다.”(함)
“기존 주거지역의 고른 발전을 유도하는 것이 더 중요하지 않을까요. 비(非)강남지역의 낙후된 주거환경을 대폭 개선하면서 수요를 분산시키는 겁니다.”(김혜)
“맞습니다. 판교 등 신도시 개발로 공급을 확대하는 방법은 한계가 있습니다. 판교 입주는 빨라야 2007년경인데 그때까지는 변수가 많아요.”(윤)
:3라운드:앞으로 떠오를 투자 유망 상품은….
이들은 이구동성으로 앞으로 강남지역 재건축의 투자전망이 밝지 않다고 보았다. 하지만 이를 대체할 투자 상품에 대해서는 의견이 엇갈렸다.
“역시 아파트입니다. 12월 중순 이후 강남구와 양천구 등 우수 학군지역의 기존 아파트와 서울 상암동, 경기 광명시와 하남시 등 개발호재가 있는 지역의 아파트 분양권을 눈여겨봐야 합니다.”(강)
“‘주 5일 근무제’를 고려해야 합니다. 수도권 토지와 펜션, 상가가 급부상할 겁니다. 특히 정부가 내년 하반기부터 신규분양상가에 대한 규제를 강화합니다. 그만큼 상가의 투자 안정성이 높아집니다.”(함)
“전체 상가보다는 대규모 주거지 인근에 쇼핑+문화+놀이가 함께 어우러진 ‘휴일형 복합상가’를 눈여겨봐야 합니다. 또 서울 등 수도권에 새로 개통되는 철도와 도로 주변의 아파트가 주목대상입니다.”(윤)
“대규모 주상복합아파트를 추천합니다. 300가구 이상이더라도 다음달 분양하는 물량까지는 전매가 가능하고, 금융혜택이 많아 초기 투자 부담이 적습니다.”(김광)
“하지만 주상복합이나 오피스텔은 공급량이 넘쳐 전망이 밝지 않습니다. 특히 300가구 미만 소규모 주상복합이나 오피스텔은 입주시점이 돼도 웃돈은 미미한 수준입니다.(강)
“토지시장에 관심을 가져야 합니다. 특히 택지개발지구 단독주택지나 판교 김포 등 신도시 주변, 뉴타운 개발이 예정된 지역 등이 유망합니다. 또 강남지역의 중대형 주상복합아파트 분양권은 여전히 투자가치가 높다고 봅니다.”(김혜)
향후 부동산 시장 전망부동산114김혜현 팀장내집마련정보사 함영진 팀장닥터아파트김광석 팀장부동산뱅크윤진섭 팀장스피드뱅크강현구 팀장향후 부동산시장 전망단기조정 받지만 저금리 기조 유지되는 한 큰 폭 하락 없을 것연말까지 약보합세 지속, 내년 상반기부터 오름세로 반전 예상전반적으로 오름세 유지실수요가 탄탄해 올 하반기부터 오름세로 전환될 것11월까지는 보합 또는 약보합, 12월 중순 이후 반전 예상강남집값 잡으려면강남집중을 막기 위해 기존 주거지역의 균형 발전 유도실수요자를 강남으로 유인하는 교육문제 해결강남대체 지역 개발과 보유세 강화강남북 균형 개발, 획기적인 교육정책9·5대책에 이어 신도시 개발 등 추가 대책이 필요재건축 아파트 투자매력정부정책 지속되면 재건축 투자수익성 크게 악화자금회수기간 장기화로 수익성 타격수익성 하락은 일부 단지에 국한. 재건축 투자매력 여전강남권 재건축 아파트는 여전히 투자 매력전매제한으로 투자수요 크게 줄 것투자대체상품 추천△개발호재 있는 아파트 분양권 △강남권 대형 주상복합분양권 △토지△토지△휴일형 상권△펜션△상가 △토지 △강남권 대형 주상복합△역세권 편입되는 아파트 △김포, 파주 일대 토지△강남권 20∼40평형대 신규아파트 △개발호재있는 아파트 △상가내게 1억원이 있다면서울의 개발호재있는 기존아파트 매입전매가능한 유망 주상복합에 청약주상복합 또는 확실한 재료있는 아파트 매입지하철9호선 주변 역세권 아파트 매입광명시 기존 아파트를 전세끼고 매입
김창원기자 changkim@donga.com
▼연구기관서 보는 주택-토지시장은▼
국내 주택 및 건설 관련 연구기관에서 시장 동향 조사를 담당하는 연구자들은 내년 상반기까지 주택 및 토지 시장이 전반적으로 안정세를 보일 것으로 전망했다. 다만 토지는 개발 가능성이 높은 지역을 중심으로 국지적인 강세가 나타날 가능성이 높은 것으로 관측됐다.
▽아파트 매매가=내년 상반기까지 안정세가 이어질 것이라는 전망이 우세했다.
‘9·5대책’에서 드러난 정부의 강력한 부동산 시장 안정 의지와 경기회복 지연으로 아파트 수요가 위축될 것이라는 의견이다. 마땅한 투자 대안을 찾지 못한 부동자금이 부동산시장을 기웃거리면서 때때로 시장불안 요인으로 등장할 가능성도 있는 것으로 지적됐다.
국토연구원 손경환 연구위원은 “11월까지는 하향 안정세가 이어질 것”이라며 “연말 이후엔 변수가 많지만 이미 오를 대로 오른 만큼 급등하지는 않을 것”으로 내다봤다.
주택도시연구원 김용순 책임연구원은 “최근 주택 가격에 결정적으로 영향을 미치고 있는 요인은 금리”라며 “내년에 경기 회복에 따라 금리가 상승하면 아파트 시장을 포함한 주택시장 전반이 하향 안정 국면으로 접어들 가능성이 높다”고 전망했다.
주택산업연구원 장성수 연구실장은 “1998∼2001년에 주택 공급은 전체적으로 차질 없이 이뤄졌으나 중대형 아파트의 분양은 크게 줄었다”면서 “이 같은 수급 불균형에 따라 아파트 가격이 내년 상반기에 오를 수 있는 여지가 어느 정도 있다”고 말했다.
한국건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “그동안 아파트 시장을 주도해온 재건축 시장을 겨냥한 9·5대책의 영향이 구체적으로 어떻게 나타나느냐가 관건”이라고 밝혔다. 주요 단지에서 재건축 사업이 얼마나 순조롭게 추진될지와 신도시 아파트가 언제쯤 분양될지에 따라 중대형 평형 아파트의 공급 부족 정도가 달라지고 이에 따라 향후 아파트 시장의 기류가 결정될 것이라는 진단이다.
▽아파트 전세가격=내년 상반기까지 약세를 보일 것이라는 데 의견이 일치했다.
김용순 책임연구원은 “최근 1, 2년 동안 전세 수요가 자가(自家) 수요로 많이 옮겨가고 다세대 다가구 오피스텔 등의 전세 공급 물량이 크게 늘어났다”고 설명했다.
▽토지 가격=전반적인 안정세 속에 행정수도 이전, 고속철도 개통, 신도시 개발 등 호재를 갖고 있는 일부 지역에서 국지적인 강세가 나타날 것으로 관측됐다.
손경환 연구위원은 “내년에 전국적으로 평균 연간 2∼3%가량 오르는 가운데 지역적으로 단기간에 50%가량 급등하는 곳도 있을 것”으로 예상했다.
연구기관별 아파트 및 토지 시장 전망연구기관아파트 매매가아파트 전세금토지국토연구원(손경환 연구위원)연말까지 안정세. 내년 상반기에는 안정세 속에 불안한 양상내년 상반기까지 약보합세안정세 속에 개발 수요 있는 곳 국지적 강세주택도시연구원(김용순 책임연구원)연말까지 불안한 조정국면, 내년 상반기 하향 안정세내년 상반기까지 하향 안정세내년 상반기까지 보합세한국건설산업연구원(김현아 부연구위원)연말까지 약보합세, 내년 상반기는 변수 많아 전망 어려움내년 봄까지 약세안정세 속에 개발 호재 있는 지역 국지적 강세주택산업연구원(장성수 연구실장)연말까지 약보합세, 내년 상반기 보합세내년 상반기까지 보합세약보합세 속에 국지적 강세
이철용기자 lcy@donga.com