정부가 오피스텔 건축기준 개선 방침을 검토 중인 것은 최근 대도시 도심지에 주거용 오피스텔이 들어서는 부작용을 막겠다는 취지다. 하지만 주거용 오피스텔이 도심 주거 수요를 대부분 충당해온 현실을 고려할 때 이 같은 조치는 자칫 도심지 주거시설의 수급 불안을 가중시킬 수 있다는 지적이 있다.
▽왜 주거용 오피스텔 못 짓게 하나=오피스텔은 당초 업무시설로 분류돼 업무와 주거기능을 함께 할 수 있는 건축물이어야 한다. 하지만 최근에 들어서는 오피스텔은 거의 주거전용으로 지어져 사무용으로 사용하기에 부적절한 게 대부분이다.
오피스텔이 업무시설로 분류돼 의무주차면적이 2∼3실 당 1대 정도라는 점을 이용, 주차면적은 최소화하면서 주거용으로 분양해 입주자 불편을 가중시키는 것도 문제였다. 아파트 등 공동주택의 경우 의무주차면적은 85m²(25.7평) 당 1대 또는 가구당 0.7대를 확보하도록 돼 있어 오피스텔보다는 상대적으로 주차용량이 크다.
일부 주거용 오피스텔은 층고(1개층의 높이)를 너무 높게 지음으로써 업무용으로 쓰기도 불편하다. 아파트에 비해 건물 구조가 취약해 지진 등이 일어났을 때 견디는 능력도 떨어진다. 여기에 사실상 주거시설임에도 업무시설로 돼 있어 건축물 관리나 토지이용계획에 혼란을 가져오는 것도 정부가 주거용 오피스텔에 철퇴를 들게 한 요인이다.
부동산개발업체 ‘참 좋은 개발’의 곽병욱 부장은 “그동안 보조 주거상품이어야 할 오피스텔이 아파트처럼 분양되면서 시장을 교란시키는 부작용이 많았다”고 지적했다.
▽도심형 주거시설 수급 불안 우려된다=정부안이 통과되면 주거용 오피스텔 공급은 사실상 중단될 것이라는 게 관련 업계의 반응이다. 문제는 업체의 예상대로 주거용 오피스텔 공급이 중단됐을 때 도심내 주거시설의 공급 불안이 우려된다는 점이다.
부동산 정보업체 부동산114에 따르면 서울 등 수도권에 공급된 오피스텔은 2001∼2003년까지 모두 16만4000여실 정도. 이 가운데 대부분이 주거용 오피스텔로 추정된다.
전문가들은 “이 같은 물량이 서울 도심과 신도시 도심지역에 한꺼번에 공급되면서 아파트 수요를 상당부분 흡수했기 때문에 최근 몇 년 계속된 부동산시장 급등장세에도 전세시장이 안정을 보일 수 있었다”고 분석할 정도이다. 따라서 주거용 오피스텔 공급이 한꺼번에 중단되면 그만큼 수급 불안 요인이 생길 수밖에 없다.
반면 일부에서는 2000년 들어 분양이 급증한 주거용 오피스텔은 아직 입주가 본격화되지 않았고, 주거 대체상품으로서 검증받지 못한 상태여서 시장에 미치는 영향이 미미할 것이라는 주장도 있다.
오피스텔 건축기준 개선방안 주요내용현행개선방안전용면적 가운데 업무부문이 50% 이상전용면적 가운데 업무부문이 70% 이상욕조가 있는 욕실은 설치 금지화장실 및 욕실은 3m² 이하로 1개만 설치, 욕조가 있는 욕실은 설치 금지베란다 설치 금지베란다 설치 금지복합시설건물이면 오피스텔 전용출구 설치복합시설건물에서 오피스텔 전용출구 설치없음보+기둥식 건축구조로만 건축 가능없음온돌 또는 온수온돌식 난방 금지없음싱크대는 간이 탕비용으로만 설치없음건물높이는 3.3m 이하만 가능
서울 등 수도권 오피스텔(주거용 포함) 공급물량 추이 (단위:실)연도199819992000200120022003공급물량2,1982,0385,24839,03989,16836,217자료:부동산114
황재성기자 jsonhng@donga.com
김창원기자 changkim@donga.com