《중견 주택건설회사의 기획담당 임원인 김모씨(40)는 요즘 내년 사업계획을 짜느라 골머리를 앓는다. 정부의 강력한 주택시장 안정대책으로 내년 주택경기가 한치 앞을 내다볼 수 없을 정도로 불투명해진 때문이다. 그는 “정부가 주택이 일정 수준 공급될 수 있도록 시장 여건을 만들어줘야 하는데 강경 일변도니 대처할 방법이 없다”며 한숨을 내쉬었다. 이 같은 주택업계의 반응이 엄살만은 아니다. 실제로 요즘 아파트분양시장이 꽁꽁 얼어붙고 있기 때문이다.》
수도권에서 1순위 청약자가 한 명도 없는 아파트가 등장하고 지방에서는 분양을 끝마치고도 계약자가 없어 사업을 포기한 곳도 나왔을 정도다.
▽부동산시장 연착륙할까=그렇다면 부동산시장이 경착륙하는 것일까. 일부에서는 부동산 가격이 30∼40% 이상 급락하면서 집을 담보로 대출을 한 금융기관에 악영향을 미치고, 이것이 다시 전체 경제에 충격을 주는 악순환을 우려하는 목소리도 나온다.
그러나 대부분의 전문가들은 경착륙보다는 연착륙 가능성이 높다고 말한다.
국토연구원의 손경환 연구위원은 “부동산시장은 정부 정책과 경제 동향에 영향을 받는다”며 “‘10·29 주택시장 안정 종합대책’에서 2단계로 준비한 대책을 서둘러 시행하지 않고 경제가 회복된다면 연착륙이 가능할 것”이라고 전망했다. 한국은행이 예측한 대로 내년에 5%정도 성장하면 일정 수준의 주택 수요가 되살아날 수 있다는 것.
한국건설산업연구원의 김현아 부연구위원도 “내년 주택 가격이 상반기 2.7% 정도 소폭 상승했다가 하반기엔 3.9% 하락해 전체로는 1.2% 떨어지는 수준에 머물 것”이라며 부동산시장의 급락 가능성을 일축했다.
삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “최근 나타나는 분양시장의 움직임은 부동산시장이 정상으로 돌아간 것”이라며 경착륙 우려를 일축했다. 실수요 여부에 관계없이 너도나도 무작정 부동산에 투자하던 최근까지의 시장 상황이 비정상이었다는 설명이다. 그는 “다만 정부가 무리하게 서둘러 추가 대책을 내놓을 경우 경착륙할 우려도 있으므로 정부 정책이 신중해져야 한다”고 덧붙였다.
▽실수요 중심으로 시장 재편=전문가들은 2004년이 ‘부동산 시장 정상화’나 ‘실수요자 중심의 시장 체제 확립의 원년(元年)’이 될 것으로 예측했다.
주택산업연구원 권주안 연구위원은 “앞으로 부동산 시장에서 최근 2∼3년간 나타난 호황 국면이 다시 재현될 가능성은 지극히 낮다”며 “당분간 조정기를 거쳐 내년 하반기부터는 부동산 가격이 물가상승률 안팎으로 움직이는 정상 수준을 찾아갈 것”이라고 전망했다.
건설교통부 주택정책과 양준승 서기관도 “정부 방침은 시장 정상화에 있다”며 “2단계로 예정된 △분양권 전매 전면 금지 △주택거래허가제 △재건축개발이익환수제 △토지거래허가구역 기준 확대 등과 같은 조치는 시장 동향을 보아 가면서 사용할 예정”이라고 설명했다.
정부는 다만 투기를 목적으로 한 다주택 보유자 등에 대한 압박은 계속해나갈 방침. 이를 위해 내년부터 단계적으로 양도소득세 등의 부과기준인 기준시가와 재산세 등 보유세의 과표를 대폭 현실화할 계획이다. 또 20가구 이상 주상복합아파트의 분양권 전매 금지나 주택거래신고제도 도입 등도 준비 중이다.
건설산업전략연구원 김선덕 소장은 “현재 예고된 세제 강화나 부동산정책 등을 고려할 때 서울 강남지역 등 일부 지역의 투자수익률이 10% 정도 떨어질 것”이라며 이에 맞는 투자전략을 세워야 한다고 강조했다.
황재성기자 jsonhng@donga.com