상가 점포, 살 때는 권리금을 보고 분양받을 땐 입지를 살펴라
요즘 상가 투자가 활기를 띠고 있다.
상가는 아파트에 비해 전매 제한, 세금 중과(重課) 같은 투자 규제가 적다. 토지와 달리 매매차익 이외에 꾸준한 임대수익을 얻을 수 있다.
상가 임대료는 △대형 점포 6∼7% △소형 점포는 8% 수준을 평균으로 본다. 목 좋은 곳이라면 은행 정기예금 이자의 2배 이상을 임대료 수익으로 꾸준히 얻을 수 있다.
상가에는 ‘보장’이나 ‘확정’이라는 게 있을 수 없다. ‘임대보장확약서 발급’ ‘임대수익률 보장’ 등의 광고는 곧이듣지 않는 게 좋다.
상가 투자의 포인트는 ‘상권이 어느 정도 규모로 얼마나 빨리 형성되는지’를 판단하는 것이다. 이는 길이나 건물 하나 차이로 달라지고 업종별로도 크게 다르다.
상가 투자방식은 크게 나눠 보면 분양과 매입 두 가지다. 요즘 ‘뜨는’ 상가는 기존 상가가 아니라 분양 상가(‘개미’투자자)나 상가 빌딩(‘큰손’투자자)이다.
좋은 상가를 분양받으려면 아파트 청약 때보다 훨씬 많은 준비와 고민이 필요하다.
단지 내 상가는 대체로 안정적인 상권을 형성하고 있다. 단지 규모가 최소 600가구는 돼야 좋다. 30평형대 위주로 이뤄진 단지가 바람직하다.
근린상가는 상가용지 면적이 주거면적의 5% 이하가 돼야 ‘장사가 된다’고 본다. 목 좋은 곳이라면 분양 초기에 선점하고, 어차피 한발 늦었다면 상권 형성과정을 지켜본 뒤 입점 6개월 이후에 결정하는 게 좋다. 출근길 상권보다 퇴근길 상권의 상가가 낫다.
도심권의 쇼핑몰은 고위험 고수익형 상가다. 대부분 ‘말뚝만 박아 놓고’ 분양하기 때문에 시행사가 망하면 투자자가 큰 피해를 본다. 시행사가 튼튼하고 마케팅 능력이 있는 업체인지를 따져보는 게 중요하다.
기존 상가는 보증금과 임대료 수준이 드러나 있기 때문에 수익성을 가늠하기가 쉽다.
투자자가 소홀히 하기 쉬운 게 권리금이다. 중개업소, 중국집은 물론 교회까지 권리금이 붙어 있다. 권리금은 세입자끼리 주고받는 것으로 매매가에는 반영되지 않는다. 하지만 해당 상가 점포가 장사가 얼마나 잘 되는지를 단적으로 보여주는 지표다. (도움말:유영상 상가114 투자전략연구소장, 김우희 저스트알 상무)
이철용기자 lcy@donga.com