최근 ‘위브 더 스테이트’ 열풍으로 오피스텔의 분양권 투자에 관심이 쏠리고 있다.
투기과열지구인 수도권에서 오피스텔은 사실상 유일한 분양권 투자처다. 아파트나 주상복합과 달리 무제한 전매가 허용되기 때문이다.
분양권은 언제 사는 것이 좋을까?
지금까지 분양됐던 유명 주상복합아파트의 프리미엄 형성 과정을 통해 이를 가늠해볼 수 있다. ‘주거용’이든 ‘업무용’이든 오피스텔에 높은 프리미엄이 붙었던 경우는 거의 없어 참고할 만한 사례가 없다.
다만 부동산 업계에 따르면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스 3차, 용산구 LG 에클라트, 송파구 신천동 롯데 캐슬골드 등 2001∼2002년 분양 당시 인기몰이를 한 주상복합아파트의 분양권 가격은 대체로 세 가지 단계를 걸쳐 움직여왔다.
첫째, 평형별 및 층별 프리미엄이 결정되는 ‘가격 형성 단계’. 주변의 기존 아파트나 주상복합과의 프리미엄 격차가 드러나면서 지역 대표성을 얼마나 갖췄는지가 판가름 나는 시기다.
2단계는 전반적인 주택시장 상황의 변화에 따라 분양권 가격이 덩달아 오르내리는 단계다. 시장의 평가가 좋을수록 떨어질 때 덜 떨어지고 오를 때 더 많이 오른다.
3단계는 입주 직전 단계로, 새삼 시장의 관심이 살아나면서 프리미엄이 대체로 강세를 띤다.
부동산 시장이 급랭하지 않는 한 지금까지 유명 주상복합아파트의 프리미엄은 입주 시점이 가까워올수록 점점 높아졌다.
대표적인 것이 타워팰리스 3차다. 이 주상복합아파트는 분양 당시 미분양됐으나 분양계약 체결 이후 급등하기 시작했다. 69C평형의 경우 3월말 현재 평균 7억7000만원(분양가 대비 102.7%)의 프리미엄이 형성돼 있다. 한강로 LG 에클라트나 신천동 롯데 캐슬골드 역시 시간이 지날수록 프리미엄이 강해졌다.
최근 청약과열 양상을 빚은 위브더스테이트 등 인기 아파텔의 프리미엄도 이 같은 경로를 따르지 않겠느냐는 것이 부동산 업계 일각의 시각이다.
하지만 반론도 만만치 않다. 기존의 인기 주상복합이 ‘지역 대표성’, ‘좋은 입지’ 등 나름의 탄탄한 품질이 확보돼 있었던 반면, 위브더스테이트의 인기는 ‘전매 규제 무풍지대’라는 유리한 투자 여건이 상대적으로 많이 작용했다는 것. 따라서 상대적으로 초기에 거품이 많이 형성되지 않겠느냐는 것이다.
홍순철 스피드뱅크 데이터베이스팀장은 “부동산 시장이 지금보다 더 안정되거나 전매 규제가 완화되는 등 부동산시장 상황이 바뀌면 요즘 인기있는 아파텔들의 프리미엄은 초기보다 빠질 가능성이 많다”고 말했다.
한편 개발 호재에 힘입어 초기 프리미엄이 높게 형성된 경우에는 개발이 당초 계획대로 이뤄질지 여부에 따라 프리미엄의 추이가 달라질 것으로 분석되고 있다.
김광석 닥터아파트 정보분석팀장은 “프리미엄 추이를 놓치지 말고 살피고 해당지역의 부동산 지도가 어떻게 바뀌어 가는지를 면밀히 관찰한 다음 분양권 매입 시점을 결정할 필요가 있다”고 말했다.
이철용기자 lcy@donga.com