《아파트 시장이 정부의 규제 정책으로 인해 상대적 침체기를 맞고 있는 데 반해, 토지시장은행정수도 이전 후보지 선정, 고속철도 개통, 수도권 택지개발이라는 ‘호재’와 맞물려 투자자의 주목을 받고 있다. 전문가들은 시중 ‘부동자금’이 여전히 큰 규모로 움직이고 있는 만큼, 상반기 이후 토지시장에 지금보다 더 많은 자금이 유입될 것으로 조심스럽게 점치고 있다. 권역별 현황과 유망 지역에 대한 분석, 투자시 유의사항 등에 대해 알아봤다. (도움말=현도컨설팅 임달호 대표, 스피드뱅크 안명숙 소장, OK시골 김경래 대표)》
▽움직이는 수도권=판교 신도시는 현재 토지 보상이 90% 이상 진행됨에 따라 2조원 이상의 보상금이 풀려 있는 상태다. 보상금을 받은 기존 거주민들에 ‘원정 구매자’들이 합세하면서 주변의 성남시 운중동 백현동 대장동과 용인시 고기동 일대 땅값은 올 들어 20% 이상 올랐다. ‘추가 상승이 가능할 것’이라는 소문이 투자자들 사이에 돌고 있지만 거래는 많지 않다.
파주 신도시 1지구는 토지감정평가 작업이 마무리됨에 따라 6월경부터 보상금으로 1조5000억원가량의 뭉칫돈이 풀릴 예정. 상지석리와 능안리, 동패리 일대가 가격 강세를 보이고 있다. 이들 지역의 절대농지는 최근 한 달새 10∼20%가량씩 매매가가 뛰어 평당 30만원을 넘어섰다. 도로주변 전답은 평당 60만∼70만원선.
용인 흥덕지구는 이르면 6월부터 보상금 지급이 이뤄질 예정으로 인근 지역의 땅값도 상승세다. 지역 중개업소들에 따르면 흥덕지구와 경부고속도로를 사이에 두고 있는 기흥읍 공세리, 보라리 일대는 도로주변 1종 주거지 매매값이 평당 1000만원을 넘어섰다. 도로를 끼지 않은 일대 임야나 자연녹지도 평당 올해 들어 30%가량 올랐다.
▽주목받는 충청권=총선이 여당의 승리로 끝나 행정수도 이전사업에 탄력이 붙을 것이라는 관측이 많은 데다, 최종 입지가 8월 중 확정될 예정이어서 땅값도 영향을 받을 것으로 보인다.
충북 오송, 오창지역은 지난해 중순까지 평당 30만∼40만원 하던 도로변 땅이 지금은 평당 70만∼80만원, 최고 100만원까지 뛰었다. 3월 초 20만∼40만원선까지 떨어졌던 논밭의 호가도 최근 30만∼60만원선에서 매물로 나오고 있다.
공주나 장기의 농지는 지난해 평당 5만∼10만원에서 지금은 평당 10만∼30만원선. 이 밖에 계룡시 두마면 일대 논, 밭의 매매가도 20만원선까지 내려갔던 것이 현재 30만∼40만원선까지 반등했다.
그러나 현재시점의 투자는 위험요소를 감안해야 한다는 게 중론. 후보지로 지정되고, 토지수용이 된다면 행정수도특별법에 의해 2004년 1월 시점의 공시지가로 보상받기 때문에 투자수익을 많이 내기는 힘들 것이라는 분석이다. 또 후보지에서 벗어난 근거리 지역도 상당 부분 개발제한구역으로 묶일 가능성이 있다는 것.
고속철 역세권인 천안, 아산의 경우 지난해 하반기보다는 가격상승이 주춤한 상태. 이에 반해 아산시 배방면과 음봉면 등 대기업들이 ‘기업도시’로 진출할 의사를 밝힌 지역의 땅값은 최근 두 달 동안 20∼30%가량 올랐다.
▽‘펜션단지’ 강원권=펜션이 많이 들어서는 횡성군에 토지거래가 활발한 편이다. 그동안 펜션의 중심지 역할을 해왔던 평창의 땅값이 많이 오른 것도 영향을 미쳤다. 한솔오크밸리와 인접한 횡성군 서원면 석화리 일대와 성우리조트 인근의 둔내면, 치악산과 인접한 안흥면, 강림면에 최근 펜션 분양물량이 몰리면서 일대 토지가 평당 15만∼20만원에 거래되고 있다. 그러나 정부의 펜션 규제책이 발효된 데다 ‘공급 과잉’ 지적도 있다는 게 향후 변수다.
평창은 지난해 동계올림픽 개최지 선정에서 탈락되면서 토지시장이 다소 주춤한 상태. 지난해 도로변 요지는 3∼5배까지 가격이 폭등하기도 했고 평당 150만원대에 이르는 토지도 생겨났으나 최근에는 보합세다. 평창군 봉평 지역의 펜션 용지도 지난해 평당 20만∼30만원선까지 올라갔으나 현재 10%가량 하락했다.
▽토지거래 유의사항=땅을 살 때는 지적도(임야도), 등기부등본, 토지대장(임야대장), 도시이용계획확인원을 꼼꼼히 확인해야 한다. 매물이 아닌 주변의 다른 ‘좋은 땅’을 보여 주면서 호객행위를 하는 경우가 있으므로 땅의 대략적인 모양을 알 수 있는 지적도 확인은 특히 중요하다.
현장 확인에도 신경을 써야 한다. 전원주택지는 주변에 고압선이나 묘지, 화장장, 축사, 가스저장소, 쓰레기처리장 등의 시설은 없는지 등을 확인해야 한다. 임야의 경우 경사도가 심하면 인허가에 문제가 생길 수 있으므로 평탄한 지역에 있는 지를 살펴야 한다. 최근엔 텔레마케터 등을 동원, 몇 배의 수익을 보장해 준다고 접근하는 경우도 많은데 이 경우 영업사원의 마진이 토지값에 붙게 된다는 점을 알아야 한다.
큰 덩어리의 땅을 사서 수십명의 투자자들을 모은 다음 몇%의 수익을 보장 해준다고 하는 ‘공유지분 투자’는 피하는 게 좋다. 땅을 팔고자 할 때 재산권 행사에 상당한 제한을 받기 때문이다.
조인직기자 cij1999@donga.com