Q:서울 종로구에 있는 연립주택을 2002년 11월 보증금 4000만원, 월세 50만원에 임대해 살고 있다. 임대 계약기간이 6개월 남았는데 최근 집이 경매에 넘어갔다. 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야 하나. 제3자에게 낙찰돼도 계약기간 중 이 집에서 살 수 있나.
A:세입자를 보호하기 위한 제도로 대항력과 우선변제권을 꼽을 수 있습니다. 대항력이란 계약기간 중 그 집에서 계속 살 수 있는 권리입니다. 또 우선변제권은 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.
대항력은 주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 발생합니다. 질문자께서 전입신고를 했다면 경매에 관계없이 계약기간에는 계속 살 수 있습니다. 연립주택의 경우 동사무소에 전입신고한 주소와 등기부등본의 표제부에 기재된 주소가 틀릴 수도 있습니다. 예를 들어 등기부등본에는 ‘B동 101호’로 돼 있는데 전입신고 내용에는 ‘지하 101호’로 기재되는 식입니다. 두 주소가 다르면 대항력을 잃을 수 있으니 유의해야 합니다.
우선변제권은 전입신고와 함께 동사무소 등에서 확정일자를 받아 두면 발생합니다. 확정일자를 받을 당시, 해당 집에 다른 근저당 등이 설정되지 않았다면 세입자가 우선변제권을 갖게 됩니다. 우선변제권을 갖고 있으면 경매법원에 배당 요구를 하고 낙찰대금에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
만약 입주할 당시 해당 집에 근저당이 설정돼 있었다면 세입자는 ‘후순위’로 밀리게 됩니다. A은행이 1억원의 근저당을 설정한 집을 보증금 4000만원에 임대했다면 A은행이 낙찰대금에서 1억원을 가져가고 남은 돈에서 보증금을 돌려받게 됩니다. 근저당권자(A은행)가 낙찰대금에서 1억원을 가져간 후 남은 돈이 없다면 낭패지요. 이때는 소액임차보증금 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증금이 4000만원 이하일 때는 낙찰대금에서 1600만원(서울의 경우)까지 후순위 여부에 관계없이 세입자가 우선 돌려받을 수 있습니다.
집이 경매에 넘어갈 경우에 대비해 임대계약을 체결할 때 근저당 등이 설정된 집은 피해야 합니다.
서향희 변호사 hhseo@sebit.co.kr