최근의 상가 시장은 좋지 않다. 아파트 단지 내 상가의 분양만 비교적 괜찮을 뿐, 그 이외의 시장은 극도의 침체를 보이고 있다.
전망이 밝지도 않다. 적체된 매물이 해소되기 위해서는 실수요가 뒷받침되어야 하는데, 경기와 소비가 조만간 활성화될 것 같지도 않다. 다만 부동산 경기 침체, 금융권의 상가 대출억제 방침 등으로 인해 장기적으로 상가 공급물량이 줄어들 것이라는 점을 감안하면 장기적 안목의 투자는 고려해 볼 만하다.
▽차입은 금물=부동산은 환금성이 떨어지는 만큼 여유자금으로 투자한다는 기본 중의 기본을 지키는 것이 중요하다. 임대료로 은행이자를 충당할 수 있다는 어설픈 계산은 버려야 한다. 불황기일수록 소유자의 입장에서는 언제 공실이 발생할지 모르고, 세입자의 입장에서는 예상만큼 장사가 되지 않을 수도 있어 저금리 시대라고 이자를 우습게 볼 일이 아니다.
특히 상가에서 공실이 생기면 그만큼 ‘상권이 좋지 않다’는 인식이 투자자들에게 빠르게 자리잡게 된다. 이 경우 임대료는 고사하고 임차인을 구하기도 여간 어려운 일이 아니다.
▽트렌드를 살펴라=주5일제 시행으로 최대의 수혜를 보는 곳은 서울 방이동 올림픽공원, 신림동 보라매공원, 경기 일산 호수공원, 분당 중앙공원 같은 수도권의 공원이나 휴양지 인근지역이다. 도심이나 부도심권은 ‘혜택’보다는 상대적으로 경기 침체의 영향을 더 많이 받는다. 올림픽공원 인근 1층 70평 식당은 현재 보증금 1억원, 월세 800만원의 임대료를 내고 있다. 3년 전만 해도 월세가 350만원이었는데 2배가 넘게 올랐고 권리금 호가도 8000만원에서 2억원대로 올라 있다.
▽시세차익 욕심을 버리자=‘역세권’ ‘하루 유동 인구 몇 만’ ‘주변 개발에 따른 수혜 예상 지역’ ‘무제한 전매가능’ 등의 문구가 흔히 상가 분양광고에 등장한다. 투자자가 눈여겨 봐야할 것들임에 분명하지만, 그에 맞는 ‘가격’인지 여부를 살펴보는 것이 더 중요하다. 내가 비싸다고 생각하는데 누군가 그보다 비싼 가격에 사줄 것이란 기대는 적어도 불황기에는 접는 게 좋다. 따라서 매매에 따른 시세차익 보다는 ‘임대수입의 안정성’을 택하는 게 좋다. 시간을 들여서 ‘연 이율 8% 이상’이 되는 물건을 선택하겠다는 자세를 갖는 게 필요하다.
▽테마 상가를 주의하자=동일 업종이 모여 있어 시너지 효과를 얻을 수 있는 전문 쇼핑몰은 요즘 분양이 크게 늘고 있다. 그러나 ‘테마’를 한정해 놓으면 불황기에는 위험도가 더 높아질 수 있어 초보 투자자에게는 적합하지 않은 상품이다. 예를 들어 같은 의류 쇼핑몰이더라도 ‘아동복 전문 상가’는 불황에도 어느 정도 매상을 올리지만 ‘여성복 전문’ ‘명품 전문’ 상가는 그렇지 못한 경우가 많다.
▽어중간한 투자는 금물=임차인들이라면 ‘적당히 싼 가격의 투자’ 유혹을 떨쳐야 한다.
권리금과 임대료가 많이 떨어졌다고는 하지만 노른자위 상권은 불황과 큰 상관이 없다. 또 소규모 금액대의 점포는 ‘가격은 떨어져봤자이고 인건비만 건지면 된다’는 사람들이 많이 관심을 보이고 있어 아직도 비교적 거래가 활발한 편이다. 그러나 어중간한 규모의 상가는 최근 임대료, 권리금 하락이 두드러진다. 요즘 상가 임대에서 권리금, 보증금을 합해 ‘5억원 이상’이거나 ‘5000만원 이하’가 손해보지 않는 금액대라는 말이 나오는 것도 이 때문이다.
김지홍소장 부동산 007 ghkim@b007.co.kr