국세청이 서울의 아파트 분양권과 입주권 거래자에 대한 전산화작업에 착수한 것은 부동산 관련 세원(稅源) 관리를 강화하고 부동산 투기를 사전에 차단하겠다는 의지로 풀이된다.
2001년부터 2003년까지 전국을 휩쓸었던 부동산투기의 근원지가 서울지역 아파트 분양권과 입주권 전매였음을 고려한 조치다.
국세청 계획대로 ‘분양권 전산관리시스템’(분양권관리시스템)이 구축되면 장기적으로 아파트 분양권 시장이 실수요자 위주로 재편돼 시장 정상화에 기여할 것으로 기대된다.
하지만 당장은 거래가 거의 끊긴 부동산시장을 더욱 위축시키는 등 단기적 부작용도 크다는 분석이 많다.
국세청도 이를 의식해 분양권관리시스템을 통해 적발된 세금 탈루자에 대한 처벌 시행 시기를 가급적 늦추는 등 시장에 미칠 영향을 최소화하겠다는 방침이다.
▽1998년 이후 분양권 거래자는 모두 조사받는다=분양권관리시스템에 1차적 입력 대상은 1998년부터 지난해 말까지 공급된 일반아파트 27만7000여가구, 주상복합아파트 3만7000여가구 등 31만4000여가구의 분양권과 입주권 거래자들이다.
국세청은 이들에 관한 정보를 서울시내 일선 세무서와 건설회사 등을 통해 수집 중이다.
여기에는 개별 아파트별 △최초 분양가와 △아파트 분양권 당첨자(최초 입주권 취득자)·중간 취득자·실제 입주자의 이름 △취득자들의 주민등록번호 △취득일자 △취득지분 등이 포함됐다.
또 국세청이 자체 확보한 △분양권 거래자의 양도소득세 및 상속·증여세의 납부 여부 △분양권 거래에 관여한 공인중개사와 세무대리인 등의 인적사항 등도 입력된다.
국세청은 이 같은 자료를 바탕으로 조세 부과시한(양도세 5년, 상속세 증여세 10년)이 임박한 아파트 분양권 및 입주권 거래자에 대한 세무조사를 최우선적으로 실시한다는 방침을 세웠다.
조사는 분양권 거래자들이 그동안 신고한 내용과 국세청이 자체 확보한 시세정보 등을 비교한 뒤 이상이 발견되면 해당자의 해명을 받는 방식으로 진행된다.
그리고 현저하게 낮은 금액으로 신고한 것으로 판명되거나 양도세나 상속·증여세를 신고하지 않은 사실이 드러나면 탈루세금을 추징하기로 했다.
하지만 세금 추징 등과 같은 처벌 조치는 부동산시장에 미칠 악영향을 고려해 가급적 늦춰 시행한다는 게 국세청의 방침이다.
▽세원 관리 쉬워진다=분양권관리시스템이 가동되면 개별 아파트별로 과세정보가 입력돼 있어 이웃한 아파트간 각종 납세 실적을 포함한 과세정보가 비교된다.
이에 따라 세금을 줄일 목적으로 거래가격을 낮춰 신고하는 등의 편법이나 탈법 거래 적발이 쉬워진다. 그만큼 세원관리가 쉬워지게 된다.
국세청은 앞으로 분양권관리시스템에 이미 공급된 아파트뿐만 아니라 앞으로 분양될 아파트의 분양권과 거래권 거래정보도 지속적으로 수록해 나갈 방침이다.
이렇게 되면 분양권을 이용한 부동산 투기가 힘들어진다는 게 국세청의 설명이다.
▽부동산시장 또다시 냉각 우려=이번 조치로 아파트 분양권 및 입주권을 이용한 투기적인 거래는 줄겠지만 그만큼 아파트 분양권과 입주권의 투자 매력은 떨어질 수밖에 없다. 이는 부동산시장에 악재로 작용할 가능성이 크다.
부동산업계 관계자는 “분양권은 2001년 이후 계속돼 온 부동산시장의 활황을 주도한 상품이었다”며 “앞으로 부동산시장을 이끌어 나갈 만한 대체상품이 나오지 않는 한 부동산시장이 활기를 되찾기는 어려울 것”이라고 전망했다.
한편 분양권관리시스템이 제대로 가동되기 어려울 것이라는 분석도 있다.
분양권관리시스템에 수록될 정보량이 방대한 데다 일부 건설회사들이 관련 정보제공을 꺼리고 있기 때문이다.
실제로 분양권관리시스템을 운영할 서울지방국세청이 올해 5월부터 31만4000여가구에 대한 거래정보를 확보한다는 목표를 세웠지만 현재까지 접수한 정보는 목표치의 10%에도 미치지 못한 것으로 알려졌다.
서울청은 이에 대해 “앞으로 지속적으로 정보를 수집, 관리해 나갈 계획이므로 문제가 없다”고 해명했다.
황재성기자 jsonhng@donga.com