아파트 분양 성수기를 맞아 다양한 중도금 대출상품 가운데 어느 것을 이용할지 고민하는 청약자들이 많다.
한국주택금융공사가 모기지론을 내놓고 시중은행들도 자체 개발한 모기지론을 선보이면서 주택담보대출의 선택 기회도 한층 더 넓어졌다.
이들 상품 가운데 어느 것이 낫다고 단정하기는 어렵다. 상품 내용을 잘 따져보고 처지에 맞는 것을 잘 고르는 수밖에 없다.
▽주택금융공사 대출상품이 유리한 경우= A씨는 방이 3개 딸린 분양가 3억원짜리 서울지역 아파트를 분양받으려고 한다.
신한은행과 조흥은행이 9월 중순부터 팔고 있는 ‘중도금 연계 모기지론’을 신청해 받을 수 있는 대출금액은 8800만원이다. 투기과열지구인 서울지역에 적용되는 담보인정비율(LTV) 40%를 분양가에 곱해 얻은 1억2000만원에서 소액보증금 공제금액 3200만원(1600만원×방 2개)을 빼서 나온 금액이다.
반면 주택금융공사가 시중은행들에 판매를 위탁한 중도금 연계 모기지론을 이용할 때 대출 가능 금액은 2억원이다. 이 상품의 통상적인 LTV 70%를 적용하면 2억1000만원이 나오지만 이 상품의 대출한도가 2억원이기 때문이다.
A씨의 목적이 대출을 많이 받는 것이라면 주택금융공사 상품을 이용하는 것이 낫다. 일반적으로 분양가 3억원 이하 중도금 대출은 주택금융공사가 후하다.
하지만 신한 조흥은행 상품은 △최장 5년의 거치를 허용하고 △모기지론 전환 전 중도상환해도 수수료를 물리지 않고 △모기지론으로 전환하지 않아도 주택금융공사처럼 미전환 수수료(대출금의 0.2%)를 물리지 않는다.
금리 차이는 없다. 주택금융공사 중도금 연계 모기지론의 금리는 모기지론 전환 전에는 취급 은행이 정하는 변동금리가 그대로 적용된다.
▽시중은행 상품이 후한 경우=B씨는 비(非)투기과열지구에서 방이 3개이고 분양가가 4억원인 중형아파트를 분양받고자 한다.
B씨가 시공사 보증으로 나가는 시중은행의 일반 중도금대출을 이용하면 LTV 60%가 적용돼 2억800만원을 대출받을 수 있다. 주택금융공사의 중도금 연계 모기지론 대출가능금액 2억원보다 많다.
일반적으로 분양가가 높거나 LTV 제한이 약한 지역에서는 시중은행의 중도금 대출상품이 유리하다.
담보 물건의 시세가 6억원을 넘거나 2주택 이상을 보유할 경우에는 주택금융공사의 모기지론이나 중도금 연계 모기지론을 아예 이용할 수가 없다.
▽대출금액 한도 외에 따져볼 사항=현재 주택금융공사 모기지론의 금리는 만기(10, 15, 20년)와 관계없이 6.2%(고정금리)다. 만기가 같은 시중은행 모기지론의 금리는 대개 시중금리에 따라 비슷한 수준에서 변동한다.
일부 은행들의 모기지론 금리는 변동금리와 고정금리를 뒤섞은 형태다. 일정 기간 이자만 내는 거치기간을 최장 5년까지 두기도 한다. 형편에 맞게 할부금을 조정할 수 있도록 허용한 경우도 있다.
흔히 ‘금리가 상승 추세이면 고정금리 대출이 유리하고 하락 추세이면 변동금리가 유리하다’고 한다. 하지만 비전문가인 대출 신청자가 향후 금리 추세를 맞히기는 어렵다. 또 주택금융공사와 시중은행이 자기 상품의 경쟁력을 유지하는 방향으로 시시각각 금리를 조정해가고 있다. 지나치게 변동금리냐 고정금리냐를 따질 필요가 없다.
만기가 3년 이하인 단기 담보대출과 비교해볼 때 모기지론의 한 가지 약점은 10년 이상 빚을 갚아나가야 하는 심리적인 부담감이다. 모기지론을 중도상환하면 수수료를 물어야 하므로 애초에 처지에 맞는 상품을 골라야 한다. 예컨대 소득이 일정하지 않은 자영업자에게 원리금을 똑같이 나눠 매달 내야 하는 모기지론은 자칫 골칫거리가 될 수 있다.
한국주택금융공사와 신한 조흥은행의 중도금연계모기지론 비교구 분신한 조흥은행 한국주택금융공사대출대상-아파트 분양계약자는 모두 해당-특별한 자격요건이 없음-만 20세 이상 가구주-분양대금의 10%이상 이미 납부한 사람-무주택 또는 1주택 보유자-소득증빙이 가능한 사람대출 대상 주택신규분양 아파트 분양 업체와 집단대출 협약 체결-분양가 6억원 이하 100가구 이상 신규분양 공동주택-재건축 재개발 등 조합주택 제외대출기간10∼30년중도금 3년에 모기지론 10, 15, 20년을 더한 기간대출한도-분양가의 40∼60%(지역별로 다름)-분양가의 70%-2억원 이내-부채가 많은 경우 분양가의 60% 적용대출금리-중도금대출: 변동 또는 고정금리-모기지론 전환 뒤: 변동금리(금리 재산정)-중도금대출: 변동금리(은행이 자율결정)-전환 이후: 고정금리(공사 제시)중복이용가능-동일인 중복이용 불가-이용 중인 모기지론과의 합계액이 2억원을 넘는 것은 불가자료:한국주택금융공사, 신한은행
시중은행의 모기지론 상품은행상품만기대출금리특징외환은행YES장기모기지론10∼15년5.93∼6.03(변동)-설정비용 면제시 0.2%포인트 금리 가산-거래실적에 따라 지점장 전결로 0.5%포인트 인하 가능한미은행ACE장기담보대출3∼30년5.3∼6.2(변동)-최장 3년의 거치기간-중도상환수수료 3년 이하 1.0%신한은행조흥은행마이홈플랜10∼30년5.13∼6.23(변동)-최장 5년의 거치기간-신규고객의 경우 타행에 비해 금리가 높을 경우 지점장 전결금리를 우대 적용우리은행옵션부 우리모기지론10∼30년5.54(변동)-원금의 50%만기 일시상환 가능-매년 원금의 10% 수수료 없이 중도상환 가능국민은행KB부동산담보대출최장 35년5.2∼6.12(변동)-대출기간의 30%이내에서 최장 5년까지 거치 가능-담보설정비 본인 부담시 0.2∼1%포인트 금리 감면-7일 이내 대출리콜 가능제일은행퍼스트홈론최장 30년최저 5.02∼5.17-변동 또는 고정금리 가운데 선택 가능-권원보험 가입돼 있어 대출금 지급이 빠름하나은행소득공제모기지론10∼30년최저 5.67-변동 또는 고정금리 가운데 선택 가능자료:각 은행
이철용기자 lcy@donga.com