보유 중인 소형 오피스텔 탓에 골머리를 썩이는 사람들이 적지 않다. 한때 저금리 시대의 매력적인 투자처로 인기를 끌었으나 최근 임대가 쉽지 않고 임대료도 떨어졌기 때문이다. 그런데도 인기지역 오피스텔 분양에는 사람들이 몰리고 있다.
오피스텔 임대 사업에는 예상하지 못한 ‘세금 위험’이 있으므로 조심해야 한다. 보통 오피스텔을 장만해 임대수익을 얻으려는 투자자는 임대사업자로 등록해 오피스텔 매입 때 치른 부가세를 환급받는다.
이때 오피스텔을 업무용으로 임대하면 별 문제가 없지만 주거용으로 임대하면 세금 문제가 복잡해진다. 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되기 때문이다. 우선, 주거용 오피스텔은 부가세 환급대상이 아니므로 환급받은 부가세를 추징당할 수 있다. 추징당할 세금은 환급받은 부가세, 가산세 등으로 당초 환급받은 부가세보다 20% 남짓 늘어난다. 주거용으로 임대 중인 오피스텔을 양도할 때도 세금부담이 커질 수 있다. 주거용으로 사용 중이라면 오피스텔은 세법상 주택에 해당된다. 오피스텔과 일반 주택 한 채를 보유한 사람은 1가구 2주택 보유자로 분류돼 집을 팔 때 ‘1가구 1주택 비(非)과세’ 혜택을 받지 못한다.
오피스텔 외에 집을 두 채 갖고 있다면 ‘1가구 3주택’에 해당돼 높은 세율의 양도소득세를 물어야 한다.
이 같은 경우 ‘세(稅)테크’ 요령으로는 주택을 파는 시점에서 오피스텔을 잠시 공실로 비워두는 방안을 고려할 수 있다. 비어 있는 오피스텔은 주택이 아니며, 양도소득세는 양도시점을 기준으로 보유 주택 수를 계산해 부과되기 때문이다.
주거용으로 사용할 예정이라면 오피스텔 장만 때 사업자등록을 하지 않는 게 바람직하다. 환급받은 부가세보다 더 높은 세금을 추징당할 염려가 없기 때문이다. 또 사업자등록을 하지 않으면 부가세 및 소득세 신고 부담도 덜 수 있다. 주택 임대료는 부가세 신고 대상이 아니며, 주택 임대소득에 대해서는 2주택까지 비과세되는 까닭이다.
박정현 세무사·성신여대 겸임교수