《아파트 재건축 시 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 지어야 하는 ‘재건축 개발이익 환수제’의 구체적인 시행방안이 확정됐다. 이 방안에는 재건축 개발이익 환수제 시행으로 건설될 임대아파트의 분양 방식도 포함돼 있다. 층수 제한 때문에 임대아파트 의무공급 비율만큼 짓기 어려운 곳은 임대주택 의무공급 비율이 일부 완화된다. 이번에 발표된 내용을 문답으로 정리한다.》
Q: 개발이익환수제가 적용되는 재건축단지는 얼마나 되나.
A: 2003년 말 기준으로 22만 가구 정도가 환수대상이 될 것으로 추정된다. 이 가운데 18만 가구 정도는 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로, 4만여 가구는 10% 정도를 임대아파트 몫으로 내놔야 한다.
Q: 재건축으로 지어질 임대아파트의 수는….
A: 대략 4만∼5만 가구가 될 것으로 추산된다.
재건축 임대아파트의 입주자 선정은 이르면 2007년 말이 될 것으로 보인다. 아파트는 보통 착공 후 2년 6개월에서 3년 정도 지나야 입주할 수 있다. 아파트 건축 공사가 마무리되고 입주하는 시점에 재건축 임대아파트 입주자 선정이 이뤄진다.
Q: 재건축 임대아파트 입주자는 어떻게 선정되나.
A: 지역마다 다를 수 있다. 재건축 임대아파트가 위치한 지역의 지방자치단체장이 정하기 때문이다. 다만 건설교통부는 무주택 1년, 해당지역 거주 1년 이상인 사람에게 우선권을 주도록 유도할 방침이다.
Q: 임대료는 얼마나 되나.
A: 인근 지역 전세금의 90% 이하 범위에서 지자체장이 결정하도록 돼 있다. 건교부는 80% 수준을 권장할 방침이다.
Q: 임대료가 너무 높게 책정된 것 아닌가.
A: 재건축 임대아파트는 서민용 주거안정을 목적으로 한 게 아니어서 불가피하다는 게 건교부의 설명이다. 건교부는 대신 높게 책정된 임대료를 서민용 주거안정사업 시행에 필요한 자금으로 활용할 계획이다.
Q: 재건축 임대아파트를 짓는 비율이 완화되는 경우도 있다는데….
A: 정부는 임대아파트를 짓는 만큼 용적률을 더 늘려주고 있다. 그런데 건축물 층수 제한 등으로 용적률이 못 늘어날 경우 용적률 증가가 가능한 범위까지만 임대아파트를 지으면 된다.
예컨대 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 의무 공급해야 하는 재건축 단지가 고도제한에 걸려 용적률을 15%밖에 늘리지 못한다면 용적률 증가분의 15%에 해당하는 임대아파트를 공급하면 된다. 만약 용적률이 10% 이하로 늘어나는 경우에는 무조건 용적률 증가분의 10%에 해당하는 임대아파트를 지어야 한다.
Q: 기존 주택 수를 늘리지 않는 재건축(일명 ‘1 대 1 재건축’)을 할 때도 임대아파트를 지어야 하나.
A: 용적률 증가분이 30%포인트를 넘는다면 대상에 포함된다.
Q: 재건축 임대아파트를 짓지 않아도 되는 아파트는 어디인가.
A: 용적률 증가분이 30%포인트를 넘지 않는 아파트로 서울 강남구 일부 지역과 용산, 영등포구 등에 많다.
Q: 재건축시 소형 평형 의무비율을 지키기 위해 10평형대 소형 아파트(일명 ‘쪽방 아파트’)를 잔뜩 짓는 일이 발생하는 것을 막기 위한 조치가 도입됐다는데….
A: 전용면적 25.7평 이하 아파트를 아파트 전체 연면적 60% 범위 안에서 정하도록 했다. 이번 조치로 쪽방 아파트는 상당히 줄어들 것으로 보인다.
황재성 기자 jsonhng@donga.com
재건축 추진단계별 개발이익 환수 방안과 임대아파트 공급환수방식재건축 단계임대아파트 공급-용적률 증가분의 25% 환수 :대상-수도권 과밀억제권역정비계획 수립, 정비구역 지정임대아파트 평형 및인수자 결정조합설립추진위원회 설립안전진단 통과조합설립 인가임대아파트 반영한 계획 수립-용적률 증가분의 10% 환수 :대상-수도권 과밀억제권역사업시행 인가평형별 임대아파트 수 결정관리처분계획 인가임대아파트 위치 추첨착공-적용 대상에서 제외일반 분양-준공임대아파트를 지자체에서 인수입주· 조합 청산임대아파트 입주자 선정
재건축 개발이익 환수 대상 제외 주요 재건축 아파트지구아파트가구 수용적률 증가분(%포인트)압구정현대 6차72820현대 7차56023한양 3차31218한양 5차34324
원효산호55419.3서빙고미주(B)5026.63수정8422.45한강 삼익2523.93청담·도곡개나리 4차2647.9여의도목화31214.8장미1966화랑16011대교57624.9
5월 17일 이전 분양승인 신청시 개발이익 환수제를 피할 수 있는 아파트위 치평형가구 수(일반분양)사업진행 상황송파구 잠실주공1단지25∼455,678(288)- 동·호수 추첨완료(4월 분양신청 예정)
- 재건축 무효 소송 대법원 계류 중 송파구 잠실주공2단지12∼485,563(1,133)- 관리처분계획의결
- 동·호수 추첨 금지 가처분소송 중송파구 잠실시영16∼526,864(864)- 동·호수 추첨 (4월 중 분양신청 예정)
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- 매도청구소송 판결 예정 (3월 중순) 자료: 건설교통부