부동산 세제(稅制)의 틀이 바뀌고 있다.
올해 종합부동산세가 신설되고 단독주택 가격이 공시된다. 기준시가, 공시지가 등 세금을 매기는 기준이 실거래가에 가깝게 높아지고 있다. 2006년부터는 부동산 거래 때 실거래가 신고제가 도입될 전망이다.
이 같은 변화는 대체로 부동산을 보유하거나 거래할 때 세금 부담을 늘리는 작용을 한다. 세(稅)테크를 염두에 두지 않았다간 낭패를 당할 수 있다. 바뀐 세제에 맞춰 세금을 줄이는 전략을 알아본다.
▽1가구 다(多)주택은 가급적 피하라=올해부터 1가구 3주택 이상 보유자가 집을 양도할 때 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다.
이때 장기보유특별공제(집을 장기간 보유했을 때 세금을 낮춰주는 제도)도 받을 수 없다.
3주택 이상 보유하고 있다면 지금 팔았을 때 양도소득세가 가장 적은 아파트를 먼저 처분하는 게 좋다. 보유 주택 가운데 집값이 낮고, 보유 시점부터 가격이 덜 오른 아파트를 처분하라는 얘기다.
부동산 부자에게 부과하는 종합부동산세를 피하기 위해서도 3주택 이상 보유하는 것은 위험하다.
▽부부 공동명의로 매입하라=토지나 주택을 새로 살 때는 부부 공동명의로 계약하는 것이 유리하다. 종합부동산세 과세 대상인 기준시가 9억 원 이상의 아파트를 살 때도 부부가 각각 4억5000만 원씩 소유한 것으로 처리돼 과세 대상에서 제외되기 때문이다.
▽비(非)투기지역 토지는 6월 이전에 팔아라=올해 토지 공시지가가 작년에 비해 평균 26.25% 오른다. 지역에 따라 개별공시지가가 100% 이상 오르는 곳도 있다.
공시지가가 오르면 비투기지역 토지의 경우 양도소득세는 4배 가까이 오를 수 있다. 상속·증여세, 재산세 등도 줄줄이 오른다.
경기 의정부시 녹양동의 대지 500평을 2001년 7월 사들여 올 6월 이전에 팔면 350만 원의 양도소득세를 내면 되지만 6월 이후에 팔면 1300만 원을 양도소득세로 내야 한다.
개별공시지가가 확정돼 시행되는 6월 1일 이전에 양도, 상속, 증여를 해야 세금을 줄일 수 있다. 장기 보유할 목적이 아니라면 빨리 처분하는 게 좋다.
반면 토지를 사려면 6월 이후가 유리하다. 6월 이전에 사면 상대적으로 낮은 공시지가 덕분에 취득·등록세를 줄일 수 있다. 그러나 취득·등록세 절세 효과에 비해 나중에 팔 때 치러야할 양도소득세 부담이 대체로 큰 편이다.
되팔 때 양도소득세 부담을 고려한다면 공시지가가 오르는 6월 이후에 토지를 사는 게 낫다는 얘기다.
2006년부터 부동산 거래 때 실거래가 신고가 의무화되면 취득·등록세가 대폭 오를 수 있다. 이 때문에 매입 시기를 마냥 미루기보다는 올해 중 사는 게 절세 요령이다.
▽증여를 서둘러라=증여나 상속할 부동산이 있다면 서두르는 게 바람직하다.
증여·상속세를 매기는 기준인 공시지가(토지)와 기준시가(공동주택) 등이 상승세인 까닭이다. 4월 30일 단독주택 가격공시가 이뤄지면 단독주택의 증여·상속세도 크게 오를 수 있다. 상속 시점을 기준으로 전후 6개월(증여는 3개월) 동안에는 해당 주택을 사고 팔거나 담보로 제공하지 않아야 한다. 이 기간에 집을 매매하거나 담보로 제공하면 기준시가보다 훨씬 높은 시세(담보 제공 때는 감정가) 기준으로 세금을 내야 하기 때문이다.
▽기준시가 떨어진 아파트, 4월 30일 이후에 사라=올해 기준시가가 지난해에 비해 떨어진 곳도 적지 않다. 작년 집값이 안정세를 보이면서 시세 하락과 함께 기준시가도 떨어진 곳이 있는 까닭이다.
국세청이 예정 고시한 기준시가를 확인해 기준시가가 하락했다면 매입 시점을 4월 30일(기준시가 고시일) 이후로 늦추는 게 좋다. 기준시가를 기준으로 과세되는 취득·등록세를 줄일 수 있기 때문이다.
재산세까지 줄이려면 아파트 매입시점을 6월 2일 이후로 늦추는 게 바람직하다. 재산세 부과기준일이 6월1일이기 때문에 그 이후에 매입하면 2006년분 재산세부터 내면 된다.
올해부터 바뀌는 주요 부동산 관련 세금구분바뀐 내용영향종합부동산세
신설―개인별 보유 부동산을 합산해 기준을
초과하는 금액에 대해 고율의 세금 부과
―과세대상 기준금액은
주택: 국세청 기준시가 9억 원,
나대지: 공시지가 6억 원,
사업용 토지: 공시지가 40억 원 ―‘부동산 부자’ 보유세 부담 증가
―고가 주택 신규 수요 약간 줄듯
1가구 3주택자
양도소득세
중과세―60% 세율 적용
―장기보유 특별공제 안함―다주택 보유자
양도소득세 부담 급증
―보유 주택 중 싼 주택부터 매각
(서민용 주택가격 하락)단독주택
가격공시4월 30일 공시될 단독주택가격으로
종합부동산세, 취득·등록세 과세
(기존에는 지자체별 시가표준액 기준 과세)―단독주택 거래 침체
―시세에 비해 시가표준액이 낮은
주택일수록 거래세 부담 증가공시지가 인상전년 대비 평균 26.25% 상승―토지 양도소득세 대폭 상승
―재산세, 거래세도 증가부동산
실거래가신고제
(2006년 실시) 부동산 거래 때 중개업자 및
거래 당사자가 실거래가로 신고
(기존에는 공시지가, 기준시가 기준 신고)―전반적 거래 침체
―투기 억제 효과
―일부 인기지역은 가격 상승
―과세 형평성 제고자료: 국세청, 박정현 세무사, 김종필 세무사
이은우 기자 libra@donga.com