《신도시 등 공공택지에 지어지는 아파트에 청약하려는 사람들은 지금까지와는 전혀 다른 청약 전략을 세워야 할 것으로 보인다. 모든 평형에 대해 원가연동제를 적용하고 25.7평 초과 중대형 아파트에는 채권입찰제가 다시 도입되기 때문이다. 공공택지에 지어지는 모든 아파트의 최초 분양자가 분양권이나 아파트를 팔 수 없는 전매금지기간도 크게 늘어날 전망이다. 원가연동제가 도입되면 분양가는 낮아지겠지만 대신 채권을 사야 하기 때문에 당첨자의 부담은 크게 줄지 않는다. 분양 초기에 목돈이 들어가는 데다 시세차익은 줄어들기 때문에 실수요자만 청약을 하는 것이 좋다.》
○ 무엇이 어떻게 달라지나
25.7평 초과 중대형 아파트도 정부가 분양가 상한을 고시하는 원가연동제의 적용을 받게 된다.
경기 성남시 판교신도시를 예로 들어보자. 아직 결정된 것은 없지만 이미 원가연동제를 적용하기로 한 25.7평 이하 아파트를 참고해 추정하면 △건축비와 부대비용 450만 원 △용적률 증가 예상분(10%)과 △땅값(평당 626만∼762만 원) 등을 고려한 예상 평당 분양가는 1200만 원 선이다. 따라서 40평형 아파트의 분양가는 4억8000만 원 정도가 될 것으로 보인다.
하지만 이게 전부가 아니다. 채권입찰제에 따라 채권도 사야 한다. 채권 상한액을 어느 정도로 할지는 아직 결정되지 않았지만 과거 이 제도가 시행될 때처럼 주변시세와의 차액의 70%라고 하고 주변시세가 평당 2000만 원이라면 시세차익 800만 원의 70%인 평당 560만 원어치의 채권을 사야 한다. 40평형의 채권상한액은 2억2400만 원이 되는 셈이다.
채권은 만기가 되기 전에 할인해서 파는 게 보통이다. 정부 추정대로 2종 국민주택채권의 할인율이 50%라고 하면 절반은 즉각 현금으로 회수할 수 있다. 따라서 아파트를 분양받기 위해 들어가는 돈은 분양가(평당 1200만 원)+채권매입액(평당 560만 원)―채권할인액(280만 원)으로 평당 1480만 원이 되는 셈이다. 40평형이라면 5억9200만 원이다.
하지만 실제로는 이보다 더 부담해야 될 가능성이 크다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관이 4일 채권상한액을 주변시세와의 차액의 70%보다 높게 할 수도 있다고 말했기 때문이다. 채권 매입에 필요한 초기자금이 적지 않아 실수요자들에게도 큰 부담이 될 것으로 보인다.
○ 청약 자격과 전매 제한 확대
현재 청약통장 제도로는 공공기관이 짓는 중대형 아파트에 청약 자격을 가진 사람이 없다. 지금까지 공공기관은 중대형 아파트를 짓지 않았기 때문.
청약저축은 공공기관이 짓는 25.7평 이하 주택, 청약부금은 25.7평 이하 민영주택, 청약예금은 민영주택 전 평형이 대상이다.
따라서 청약제도를 개정해 기존 청약통장 가입자들이 공공기관이 분양하는 중대형 아파트에도 청약할 수 있게 해야 한다. 가령 청약예금 가입자들은 주택공사가 짓는 판교 중대형 아파트에도 청약할 수 있게 될 것으로 보인다.
이때 기존의 청약 순위는 그대로 유지될 전망이다.
분양권 및 아파트 매매를 상당 기간 금지하는 것도 수요자들에게는 큰 변수다. 현재 원가연동제가 적용되는 25.7평 이하 아파트는 서울을 비롯한 수도권 등 과밀억제권역에서는 분양시점부터 5년, 다른 지역에서는 3년간 분양권 및 아파트 매매를 금지하고 있다.
앞으로는 25.7평 초과에 대해서도 이런 전매 금지가 적용된다. 따라서 시세보다 평당 몇 백만 원 싼 가격에 분양을 받더라도 오랫동안 팔 수 없어 이익 실현이 어렵다.
분양시기가 당초 11월에서 내년으로 연기된 판교신도시의 25.7평 이하는 전매 금지 기간이 현재의 5년에서 10년으로 늘어날 전망이다.
이렇게 되면 일부 인기 지역을 제외하고는 청약 자체가 위축되리라는 전망도 나온다. 또 분양권 및 아파트를 5∼10년간 팔 수 없게 하는 것은 지나친 재산권 침해로 위헌 소지가 있다는 주장도 있다.
이상록 기자 myzodan@donga.com