8·31 부동산 종합대책의 여파로 아파트와 토지시장이 꽁꽁 얼어붙었다.
서울 강남지역 재건축 아파트가 한 달 새 1억∼2억 원씩 급락하는 등 집값은 하락세로 돌아섰고 투자 열기가 뜨거웠던 토지시장도 거래가 끊기면서 가격 하락 움직임이 뚜렷하다.
상황이 바뀌면서 정부 대책의 칼날에서 비켜난 상가와 같은 수익형 부동산의 장점이 부각되고 있다.
실제로 상가시장은 올 상반기까지만 해도 계속되는 경기 침체로 미분양 물량이 넘치고 임대료가 떨어지는 등 약세를 보였지만 정부 대책 발표 후 투자자들이 몰리면서 활기를 띠고 있다.
전문가들은 다(多)주택 보유자들이 주택을 처분하면서 생긴 현금으로 다양한 부동산 투자 상품을 찾을 가능성이 커 수익형 부동산은 당분간 높은 인기를 누릴 가능성이 있다고 전망했다.
다만 상가는 주변 여건이나 경기에 따라 수익률이 큰 폭으로 변하는 만큼 투자 결정 이전에 철저한 시장조사가 필요하다.
○왜 상가로 몰리나
보유세와 양도소득세가 대폭 강화된 주택 및 토지와 달리 상가는 전매 제한이나 종합부동산세 등 각종 세금 중과 대상에서 제외됐다.
시세 차익뿐만 아니라 매월 정기적인 임대수익이 보장된다는 것도 장점이다.
올 4월부터 상가 후분양제가 실시되면서 투자 위험도 한결 줄었다.
경기 동향에 큰 영향을 받지 않는 아파트 단지 내 상가나 지하철 역세권 주변 상가가 매력적인 투자 대상으로 꼽힌다.
아파트 단지 내 상가는 아파트 주민을 대상으로 한 생활필수 업종으로 구성하기가 쉬워 상대적으로 경기에 대한 민감도가 낮은 편이다.
다만 단지 내 상가는 인근에 큰 시장이 있거나 할인점이 들어설 경우 임대수익을 기대하기 힘들기 때문에 주변 상권 분석을 철저히 해야 한다.
역세권 근린상가는 유동 인구가 많고 업종도 다양해 임대 수익이 꾸준하다. 특히 대로변이나 사거리 모퉁이 등에 위치한 근린상가의 1층은 권리금도 많이 붙고 공실이 생길 가능성도 낮다.
다만 역세권 상가는 주변 상가에 세 들어 있는 업종을 미리 확인해 안정성을 검토하는 작업이 필요하다. 경쟁 업종이 적어야 많은 수요층을 확보할 수 있고 그만큼 수익률도 높일 수 있다.
○수익성 안정성 장래성 모두 따져야
상가가 유망 투자처로 인식되면서 투자 자금이 몰리고 있지만 임대수익률은 그에 미치지 못하는 게 많다.
현재 서울 강남 등 주요 상권의 1층 상가 수익률은 연 6% 안팎. 금융상품과 비교해 경쟁력을 가지려면 수익률이 연 6% 이상은 돼야 한다. 하지만 경기침체로 이런 수준의 수익률을 밑도는 상가가 대다수다.
환금성이 떨어져 잘못 투자하면 장기간 원금이 묶일 수도 있다는 것도 단점이다.
유동인구, 배후지, 업종 선택 등도 투자를 결정하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 할 요소들이다. 특히 어떤 종류의 상가든 유동인구가 많을수록 유리하다.
임차 수요가 얼마나 많은지, 임대가격은 얼마나 받을 수 있는지 등도 검토해야 한다. 임대차 계약이 많이 된 상가일수록 입지나 가치가 높게 평가됐다는 의미다.
또 현재의 수익률에만 집착하지 말고 장래성도 살펴봐야 한다. 잠재가치가 높은 상가를 매입해야 시세차익이 더 커질 수 있다.
정임수 기자 imsoo@donga.com
분양 중인 주요 상가구분상가위치규모점포수입점예정아파트 단지 내상가동탄신도브래뉴경기 화성시 동탄면지상2층202007년 10월
세림세미코빌경기 양주시 백석읍지하1층∼지상3층132006년 7월
대우푸르지오1차경기 화성시 태안읍지상5층252006년 5월수원매탄현대홈타운경기 수원시 매탄1동지상3층592005년 12월근린상가중앙프라자경기 여주군 여주읍지하2층∼지상7층452006년 7월동백새롬프라자경기 용인시 구성읍지하2층∼지상8층622006년 7월
로데오-빌경기 부천시 심곡동지하3층∼지상7층352006년 4월가양동토피아빌딩서울 강서구 가양동지하2층∼지상8층152006년 6월베스트프라자인천 남동구 간석동지하1층∼지상5층82006년 10월복합상가조이월드경기 안산시 단원구지하3층∼지상12층1362006년 1월
수원 동양파라곤경기 수원시 팔달구지하4층∼지상20층182008년 1월
청계천대성스카이렉스2
서울 동대문구 용두동지하4층∼지상20층322007년 5월
에이스하이테크시티서울 영등포구 문래동지하3층∼지상20층1702007년 10월전농남광하우스토리서울 동대문구 전농동지하3층-지상20층502008년 3월테마쇼핑몰에이스존경기 화성시 향남면지하1층-지상3층522006년 1월동평화명품관서울 중구 신당동지하1층∼지산8층572005년 10월
tr>우즈베리경기 화성시 태안읍지상3층3352006년 6월
메카브인천 계양구 작전동지하6층∼지상13층9162006년 10월
아울렛스타(구)현대백화점울산 중구 성남동지하1층∼지상6층1002005년 11월
10월 중 입점 예정인 주요 상가구분 상가 위치규모점포수아파트 단지 내 상가중앙하이츠빌강원 춘천시 퇴계동지상5층9대방샤인힐 경기 포천시 소홀읍지상3층27
동탄 풍성신미주 경기 화성시 동탄면지상2층13도농 롯데낙천대 경기 남양주시 도농동지하2층∼지상1층12동두천대방샤인힐경기 동두천시 생연동지상3층24근린상가센타프라자경기 안양시 만안구 안양동지하1층∼지상4층43메디슨서울 동대문구 장안동지하2층∼지상7층35서해프라자경기 의정부시 신곡동지하2층∼지상4층14마리`S대전 대덕구 송촌동지하2층∼지상8층16베스트프라자인천 남동구 간석동지하1층∼지상5층8복합상가서초신성미소시티서울 서초구 서초동지하4층∼지상14층27
한림리첸빌서울 강서구 방화동지하2층∼지상10층42효성인텔리안경기 안양시 동안구 관양동지하5층∼지상17층65당산드림시드서울 영등포구 당산동지하2층∼지상15층15
송파한진로즈힐레이크서울 송파구 송파동지하3층∼지상15층21테마쇼핑몰야-조타롯데씨네타워충남 천안시 대흥동지하3층∼지상9층150동평화명품관서울 중구 신당동지하1층-지산8층57바닐라스카이대전 중구 은행동지하3층∼지상14층19니즈(NIZ)경기 성남시 중원구지하7층∼지상10층1,656
스타시티아울렛울산 중구 성남동지하1층∼지상6층100
정임수 기자 imsoo@donga.com