《내년에 부동산 세제(稅制)가 대폭 강화된다. 아직 국회에서의 입법 과정이 완료된 것은 아니지만 정부 여당의 계획대로라면 실거래가 기준 과세, 종합부동산세 대상 확대 등에 따라 부동산을 사거나 보유하거나 팔 때 내야 할 세금이 크게 늘어난다. 자신이 갖고 있는 부동산 목록을 꼼꼼히 분석해 세(稅)테크 전략을 새로 짜야 할 때다. 무엇보다 양도소득세 중과세 등을 피하려면 내년 1년간의 유예기간을 활용해 보유 부동산을 처분하는 방법도 고려해볼 만하다.》
○ 종합부동산세 대상 확대
올해 처음 도입된 종부세 과세 대상은 7만 명 남짓이었으나 내년 28만 명 선으로 증가하고 부담할 세액도 늘어난다.
이는 과세 대상 기준 금액과 상한선이 낮춰진 데다 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 높아지기 때문이다.
과세 대상 기준 금액은 주택의 경우 9억 원 초과에서 6억 원 초과로, 나대지(비사업용 토지)는 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 바뀐다.
과세표준은 공시가격(아파트는 기준시가)의 50%에서 70%로 올라간다. 또 개인별 합산 과세에서 가구별 합산 과세로 바뀌는 점도 눈길을 끈다.
올해 기준시가 기준으로 4억1900만 원과 7억8000만 원인 아파트를 각각 소유한 부부를 가정해보자. 올해는 개인별 합산 과세이므로 종부세는 해당되지 않으며 재산세 247만 원만 내면 된다.
그러나 내년에는 부부의 아파트 값을 합산한 11억9900만 원이 종부세 부과 기준에 해당되므로 종부세만 415만 원을 내야 한다. 여기에 재산세를 합치면 보유세로 총 662만 원을 부담해야 한다.
이 같은 경우 집을 한 채 처분하거나 부부가 가구를 분리하는 방법을 고려해볼 수 있다.
또 집을 여러 채 갖고 있거나 나대지를 보유한 부동산 부자라면 보유 부동산을 내년 상반기(부동산 보유 여부를 판단하는 시점인 6월 1일 이전) 처분하는 것도 방법이다.
○ 토지, 세금 충격 커
내년부터 토지에 대한 양도소득세가 대폭 높아지게 된다. 실거래가 과세, 양도세 중과세 등 토지에 대한 과세가 강화되기 때문이다.
토지는 실거래가격이 개별공시지가에 비해 월등히 높다는 점에서 실거래가 과세의 충격은 상당하다. 실거래가격에 따라 과세하면 과세표준이 높아져 세금이 대폭 인상된다.
비거주자가 소유한 농지 등 비사업용 토지에 대해 양도세를 무겁게 물리면, 양도세가 지금보다 두 배 이상 높아질 수도 있다.
비사업용 토지를 팔면 양도소득의 60%를 세금으로 내야 한다. 또 비사업용 토지는 오래 보유했을 때 세금을 깎아주는 ‘장기보유 특별 공제’ 혜택에서도 배제된다.
해당 토지에 건물이나 공장을 지어 사업용 토지로 전환하거나, 아예 파는 것을 검토해봐야 한다.
땅에 대한 실거래가 과세 및 양도소득세 중과세는 내년 1년간 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되므로 내년 한 해 동안 사업용 전환 및 매각을 결정하는 것이 좋다.
○ 취득·등록세는 매입 시기 잘 따져야
부동산을 살 때 구매자가 내는 취득·등록세는 현행 공시가격에서 내년부터 실거래가로 과세된다.
보통 공시가격보다 실거래가격이 높기 때문에 내년부터 취득·등록세가 높아질 수 있다. 반면 세율은 소폭 인하되므로, 취득 시점별로 세금이 어떻게 차이 나는지 비교해서 구매 시점을 정해야 한다.
주택거래신고지역은 이미 실거래가로 과세되고 있으므로 내년 이후 취득하면 세율 인하 혜택을 볼 수 있다.
주택거래신고지역에서 시가 15억 원인 아파트를 올 해 산다면 취득·등록세는 실거래가의 4%인 6000만 원. 내년에 산다면 2.85%(농특세, 교육세 인하까지 감안)인 4275만 원만 내면 된다.
○ 1가구 2주택자 양도세도 증가
올해까지 1가구 3주택 보유자가 집을 팔 때 양도세 세율은 60%로 매우 무겁다.
그러나 2007년부터는 1가구 2주택 보유자도 집을 한 채 팔면 50%의 세율로 중과세된다.
내년부터 1가구 2주택 보유자는 장기보유 특별공제도 받을 수 없다. 전반적으로 집을 여러 채 가진 사람에 대한 세금이 강화되는 셈이다.
재개발, 재건축에 따른 입주권은 현재 주택 수 계산에서 빼준다. 내년부터는 재개발·재건축 입주권도 1주택으로 간주되므로 유의해야 한다.
다만, 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용된다.
이은우 기자 libra@donga.com
▼부동산 절세 전략 10계명▼
1. 가구별로 보유 중인 부동산에 대한 자료를 종합 정리하라. 보유 부동산을 종류별로 소재지, 면적, 투기지역지정 여부, 취득시기, 취득 시 공시가격, 현재 공시가격 및 실거래가 등을 종합해 정리.
2. 보유세와 거래세, 양도세, 증여세 등을 계산해 비교하라. 보유, 양도, 증여 등에 따른 세금을 비교해 보유할지 팔지를 결정한다.
3. 2주택 이상 보유자, 비사업용 토지 소유자는 2007년 이후 양도세 중과세를 고려하라. 2007년 이전에 처분해 양도세를 줄여볼 만하다.
4. 세금 부담까지 고려한 투자수익률을 계산해 투자 여부를 판단하라.
5. 비조합원 일반분양권은 세금 강화 및 규제 대상(주택 수 계산 등)에서 빠져있다는 점에 유의하라.
6. 부동산 포트폴리오 변경을 고려하라.
7. 가구구분 기준(30세 이상, 기혼, 소득자 등)을 활용해 자녀와 세대분리 후 증여나 양도하는 전략을 수립하라.
8. 다주택 보유자는 임대사업자로 등록해 사업소득세를 내는 것도 방법이다.
9. 비사업용 토지에 대한 규제가 강화되므로 사업용으로 전환 보라.
10. 부동산 부자라면 부동산 이외의 분야에도 눈을 돌려라.
도움말: 삼성생명
내년 달라지는 주요 부동산 세제 변화구분현행2006년 개정양도소득세 실거래가 과세투기지역, 단기양도, 고가주택, 1가구3주택, 미등기 양도, 입주권 양도 등만 실거래가 과세1가구 2주택, 비사업용 토지 등 실거래가 과세(2007년부터는 모든 부동산 거래에 대해 실거래가 과세)양도소득세 중과세미등기 양도(양도차익의 70%), 1가구3주택(60%), 2년 미만 단기양도(40%) 등 높은 세율 적용1가구2주택(50%), 비사업용 토지(60%) 등도 중과세(시행은 2007년부터)장기보유특별공제미등기 양도 및 1가구 3주택 이상에 대해서는 장기보유특별공제 배제1가구2주택, 비사업용 토지 등에 대해서도 장기보유특별공제 배제재개발·재건축입주권모든 입주권은 주택 수 계산에서 제외재개발, 재건축 조합원이 취득한 입주권은 주택 수 계산에서 1주택으로 간주 (2006년 이후에 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용)종합부동산세강화과세표준: 공시가격의 50%과세표준: 공시가격의 70%(단계적으로 높여 2009년에는 100%) 과세대상 기준금액: 주택 9억 원 초과비사업용 토지 6억 원 초과사업용 토지 40억 원 초과과세대상 기준금액: 주택 6억 원 초과비사업용 토지 3억 원 초과사업용 토지 40억 원 초과과세방법: 개인별 합산과세방법: 가구별 합산세금 상한: 전년 대비 150%세금 상한: 전년대비 300%취득·등록세강화공시가격 과세실거래가 과세개인 간 주택거래 취득·등록세를 합친 세율은 4%개인 간 주택거래 때 취득세와 등록세 세율이 각각 0.5%포인트 인하(농특세, 교육세 인하까지 고려한 취득·등록세 세율은 2.85%).내년 변동 사항은 국회에서의 법안 통과 여부에 따라 다소 달라질 수 있음. 자료:국세청, 세무법인 코리아베스트