《정부 고위 관계자들이 최근 잇따라 ‘부동산 버블 붕괴’를 예고하면서 붕괴가 시작되는 시점으로 지목하고 있는 6월 1일이 바싹 다가왔다. 올해 하반기에는 부동산 실거래가 신고제가 강화되고 지난해보다 부담이 커진 보유세 고지서가 날아온다. 서울 강남지역 재건축 아파트를 타깃으로 재건축 규제도 대폭 강화된다. 부동산 관련 정책이 크게 달라짐에 따라 버블 붕괴 여부를 떠나 개인은 부동산 자산을 어떻게 운용할 것인지 진지하게 고민해야 할 것으로 보인다.》
○부동산 실거래가 신고제 강화
6월 1일부터 부동산 실거래가 신고제가 도입 2단계에 접어든다. 1월부터 실거래가 신고제가 시작됐지만 이제는 등기부 등본에 실거래 가격이 기재되는 것.
또 건설교통부는 6월 말까지 실거래가가 신고된 서울과 수도권, 지방의 아파트 가격 정보를 모아 7월 중 공개할 예정이다.
지역별 거래 건수와 평형대별 거래 평균 금액 등이 공개될 가능성이 높다. 서울 강남구 A아파트 34평형이 몇 건 거래됐고, 평균 거래 가격은 얼마였다는 식의 정보가 공개되는 것.
이렇게 되면 부녀회 중심의 ‘가격 담합’이나 일부 부동산정보업체의 시세 부풀리기 관행이 크게 바뀔 수밖에 없다.
또 이르면 9월부터 아파트 입주권과 분양권의 매매가도 실거래가로 신고하게 될 전망이다.
열린우리당 의원 10명은 최근 국회에 이런 내용의 ‘공인중개사 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 개정안을 냈다. 건교부는 6월에 이 개정안이 국회에서 통과되면 9월부터 시행할 방침이다.
이 법안에 따르면 아파트 분양권과 조합주택 입주권(재건축, 재개발, 주거환경개선사업 등)을 거래할 때도 ‘프리미엄’을 포함한 실거래가로 신고해야 한다.
○보유세 부담 대폭 확대
올해 공시가격은 지난해에 비해 평균 16.4% 올라 재산세 부담이 대폭 늘어나게 된다. 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩, 토지분 재산세는 9월에 각각 부과된다.
올해 공시가격대별 재산세(지방교육세, 도시계획세 포함)는 △1억 원=18만3000원 △2억 원=43만8000원 △3억 원=81만3000원 △4억 원=118만8000원 △5억 원=156만3000원 △6억 원=193만8000원 정도다.
6월 1일 기준으로 확정된 종합부동산세는 12월에 내야 한다.
주택의 경우 종부세 부과 대상이 지난해 공시가격 9억 원 초과에서 올해에는 6억 원 초과로, 세금 납부 상한선도 전년의 300%까지 대폭 확대됐다.
부과 기준도 인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌었고 종부세 과표 적용비율도 지난해 50%에서 올해에는 공시가격의 70%로 높아졌다.
재정경제부는 종부세 부과 대상자가 지난해 7만4000명에서 올해 5.4배인 40만 명으로 늘어날 것으로 예상하고 있다.
올해 공시가격 7억 원짜리 주택 보유자에게 부과되는 종부세(농특세 포함)는 54만 원, 8억 원은 108만 원, 9억 원은 162만 원, 10억 원은 258만 원 정도다.
○각종 부담금제 시행
7월 12일부터 전국에서 연면적 60평(200m²)이 넘는 건축물을 신·증축하는 사업자는 도로, 공원, 학교 등을 세우는 데 사용되는 기반시설 부담금을 내야 한다.
서울 송파구에서 13평형 아파트를 갖고 있는 사람이 재건축으로 33평형 아파트를 배정 받으면 457만 원을, 같은 아파트를 일반 분양 받는 사람은 1323만 원을 부담금으로 내게 된다. 이에 따라 아파트, 상가 등의 분양가는 더 오를 전망이다.
9월 중에는 재건축 개발부담금제가 시행된다.
시행일까지 관리처분계획 인가신청을 하지 못한 재건축 아파트 단지가 대상이다. 건교부는 서울 강남권의 100여개 단지, 8만 여 가구가 대상이 될 것으로 보고 있다.
재건축조합추진위원회 설립 때부터 준공될 때까지 발생한 조합원 1인당 개발이익이 3000만 원이 넘으면 부과되며 부과율은 △3000만 원 초과∼5000만 원 이하는 개발이익의 10% △5000만 원 초과∼7000만 원 이하 20% △7000만 원 초과∼9000만 원 이하 30% △9000만 초과∼1억1000만 원 이하 40% △1억1000만 원 초과 50% 수준이다.
이에 따라 서울 강남지역 주요 재건축 단지 조합원은 1인당 4300만∼1억8800만 원의 개발부담금을 내야 할 것으로 보인다. 상대적으로 집값이 많이 오르지 않는 서울 강북지역이나 지방 도시의 재건축 아파트는 부담금이 거의 없을 전망이다.
(▲위의 이미지 클릭후 새창으로 뜨는 이미지에 마우스를 올려보세요. 우측하단에 나타나는 를 클릭하시면 크게볼 수 있습니다.)
박중현 기자 sanjuck@donga.com
▼내년 6억넘는 주택 2채 소유자 양도세, 1채 소유자의 6.5배▼
○내년부터 1가구 다주택자 양도소득세율 50%
올해는 실거래가 신고를 하더라도 투기지역에서만 양도세를 실거래가로 내지만 내년 1월부터는 전국 모든 지역의 부동산 거래 때 양도세를 실거래가 기준으로 내야 한다.
특히 1가구 다주택 보유자는 50%의 단일 세율로 양도세를 내야 한다. 또 1가구 다주택 보유자는 장기보유 특별공제도 안 되기 때문에 내년에 집을 팔면 세금이 크게 늘어난다.
최근 재경부가 만든 고가주택 양도세 부담 분석 자료에 따르면 공시가격 6억 원이 넘는 고가 주택 2채를 가진 사람이 내년에 1채를 팔면 1주택자에 비해 최고 6.5배의 양도세를 내야 한다.