정부의 잇따른 규제책으로 부동산 시장의 침체는 하반기에도 이어질 것이라는 관측이 지배적이다. 특히 재건축 개발부담금 등으로 일부 ‘블루칩’을 제외한 주택 및 토지 분야의 약 보합세는 ‘이제부터 시작’이라는 말도 나온다.
이런 상황에서 상가 등 수익형 부동산으로 다시 눈을 돌리는 사람들 늘고 있다.
상반기에는 상가 시장도 공급 초과 등으로 침체됐지만, 하반기부터 주택과 토지에 규제책이 더욱 집중되는 데 따른 ‘반사 효과’를 기대하는 것.
전문가들은 상품성이 검증된 지역을 중심으로 발품을 팔아 주변 상권 등을 확인하면 위험을 줄일 수 있다고 제안한다. 상가 유형별로 올해 하반기 투자 포인트를 점검한다.
○역세권 등 근린상가 및 오피스 빌딩
입지에 따라 수익률이 가장 크게 엇갈리는 유형. 무엇보다 상권 형성 가능성, 유동 인구 등에 대한 조사가 선행되어야 한다.
근린상가는 주로 생필품매장 전문식당 학원 병원 등의 생활 밀착형 업종들로 구성되는데, 수도권 내 새로 조성된 택지지구나 역세권을 중심으로 살펴볼 필요가 있다.
이 중 최근 아파트가 분양된 경기 화성시 동탄지구 내 중심상업지가 관심을 모은다, 4만여 채라는 든든한 배후 주거지가 있고 2012년에 증설되는 삼성전자 반도체 공장 등 각종 호재가 있다. 이와 함께 용인시 동백지구, 파주시 교하지구 등도 눈여겨볼 만하다.
하지만 택지개발지구 내 근린상가는 아파트 입주율이 높아지고 유동인구가 늘어난 뒤부터 서서히 상권이 형성되기 때문에 상가로 제 기능을 하려면 입주 후 1년 정도가 걸리는 점을 유의해야 한다.
역세권 중에서는 신흥 역세권과 전통적인 역세권 중 상가의 업종이 차별화되는 곳을 공략하는 게 유리하다.
서울에서는 2008년 9호선 1단계 구간(김포공항∼강남교보타워 사거리) 개통 예정지가 인근 중개업소를 중심으로 자주 거론된다.
기존 역세권 중에서는 오피스텔 밀집 지역인 경기 고양시 일산동구 장항동 일대를 노려볼 만하다. 한라건설과 청원건설이 짓는 장항동의 오피스 건물 ‘웨스턴 타워’는 자유로 장항 나들목 인근에 들어서면서 지하철 3호선 정발산역과 마두역을 걸어서 5분 거리에 갈 수 있는 ‘더블 역세권’이라 주목된다.
○테마상가
점포별 규모가 작아 전체 상가 규모에 비해서는 비교적 소액으로 투자가 가능하다는 게 장점. 하지만 지난해부터 서울 수도권에서 과잉 공급되고 있는 만큼 공급이 적은 지방 도시의 신규 테마상가를 노려보는 게 좋다.
최근 테마상가는 각종 공연장 및 전문 스포츠센터 등을 결합해 ‘멀티 복합상가’로 변신을 꾀하고 있는 게 특징. 하지만 특별한 경우를 제외하고는 업태가 비슷비슷해 투자 경험이 적은 사람들은 상가 관리 주체의 운영 능력 등을 검증하는 게 가장 중요하다고 전문가들은 지적한다.
상가뉴스레이다 박대원 선임연구위원은 “상가를 지은 시행사의 기획력만 봐서는 안 되며 개장 후 관리 및 운영 계획을 세밀하게 파악해야 한다”고 지적했다.
우선 시행사의 토지매입 증명서류와 건축허가서, 분양신고 번호 등의 공부(公俯)를 확인해야 한다.
또 투자 상담 시 약속했던 각종 사항의 이행 여부를 놓고 분쟁이 끊이지 않는 만큼 계약서상 △입점 예정일 표기 △해약시 위약금 정산 방식 △입점 지연에 따른 지체보상금 지불 △계약 면적과 등기상 면적이 다를 경우 환불 조치 여부 등도 확인해야 한다.
이와 함께 테마상가는 경기 여건에 따라 임차인을 모집하기 어려울 수도 있으므로 공실을 대비하고 금리 인상에 따른 추가 부담을 줄이기 위해 대출 비율은 전체 투자비용의 30% 안팎으로 잡는 게 적절하다.
○아파트 단지 내 상가
경기에 상대적으로 영향을 덜 받는 유형으로 비교적 빠른 상권 형성과 고정 고객 확보가 가능하다는 게 장점이다. 입지만 좋다면 주변 유동 인구의 일부를 흡수할 수도 있다.
따라서 전통적인 유망 업종인 미장원 학원 식료품점 세탁소 제과점 등을 중심으로 아이템을 잡고, 주변에 대형 할인마트가 있는지를 우선적으로 점검해야 한다. 보통 단지 내 상가에서 반경 1∼3km 안에 할인마트가 있다면 피하는 게 좋다.
하반기에는 대한주택공사가 일부 수도권 아파트 단지에서 선보이는 상가를 눈여겨볼 필요가 있다. 경기 의왕시 청계지구, 성남시 도촌지구, 고양시 일산2지구 등이다. 2000여 채의 국민임대단지가 들어서는 의왕시 청계지구에서는 19개 점포가 나온다.
고양시 일산2지구에서 나오는 점포 32개도 주목할 만하다. 6000여 채의 아파트가 들어서는 만큼 고정 인구 확보에는 별 문제가 없고, 복선화가 진행 중인 경의선 일산역과 멀지 않아 유동 인구 흡수를 노려볼 수도 있다.
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글=이승헌 기자 ddr@donga.com
디자인=공성태 기자 coonu@donga.com