정부가 11일 수도권과 지방투기과열지구내 민간아파트에 대한 분양원가 공개와 주택담보대출 억제 등을 담은 부동산대책을 발표함에 따라 이번에야말로 부동산 시장의 불안심리를 안정시켜 부동산 관련 대책을 매듭지을 수 있을 지 주목된다.
정부는 2003년 2월 출범 이후 부동산 시장의 안정을 위해 많은 부동산정책을 발표해왔으며 주택시장의 흐름에 영향을 줄 만한 대형 정책만도 이번이 9번째다.
이는 5~6개월에 1번꼴로 대형 부동산 정책을 발표한 셈이며, 이번에는 지난해 11월 15일 주택 조기공급확대를 골자로 하는 대책을 발표한 지 2개월도 안돼 또다시 대책을 내놨다.
전문가들은 부동산정책의 성패여부는 무엇보다 시장의 신뢰 회복에 달렸다고 지적했다.
◇그동안 어떤 정책 나왔나=
참여정부 출범 초기인 2003년에는 분양권 전매 금지조치로 대변되는 5.23대책, 재건축을 할 때 중소형 비중을 60%로 의무화한 9.5대책, 종합부동산세 도입과 1가구 3주택 양도세 중과 등으로 대변되는 10.29대책 등 3개의 대책이 발표됐다.
10.29대책 이후 전셋값이 진정되는 등 부동산 시장이 일시적으로 안정세를 보이자 정부는 2004년 한 해 동안 비교적 큰 대책을 내놓지 않았다.
하지만 2005년 초 집값이 다시 폭등하자 재건축 단지 투기 방지와 판교 분양 연기를 중심으로 한 2.17대책을 제시한 데 이어 1가구 2주택자 양도세 실거래가 과세,부동산 보유세율 단계적 강화 등의 5.4대책을 발표했다.
3개월 후에는 종합부동산세 과세대상을 6억원으로 내리고 1가구 2주택 양도세를 중과하는 한편 실거래가 등기부 기재 등을 중심으로 한 8.31 부동산대책을 내놓았다.
정부는 지난 해에도 집값이 안정될 조짐을 보이지 않자 8.31대책의 후속으로 투기지역의 총부채상환비율(DTI)을 40%로 규제하는 3.30대책을 발표했다.
그러나 정부의 대책에도 아랑곳없이 부동산시장이 다시 요동을 치자 11월 15일 공공택지내 주택 공급물량 확대와 신도시 택지개발기간 단축 등을 통해 주택물량의 공급을 확대하는 것을 골자로 하는 대책을 내놓았고, 그로부터 약 2개월 만에 다시 추가 대책을 발표했다.
◇이번 대책 주효할까=
이번 대책은 수도권과 지방 투기과열지구에 있는 민간택지내 민간아파트의 분양원가를 공개하고 청약가점제를 앞당겨 시행하는 한편 투기지역내 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 내용 등을 담고 있다.
이는 민간 아파트의 높은 분양가가 전체 부동산 가격의 상승을 주도하고 있다는 판단에 따라 분양원가 공개확대를 통해 분양가 인하를 유도하고 대출을 받아 부동산 투기에 나서는 행태를 차단하겠다는 것이다.
금융기관들은 그동안 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제 등을 통해 부동산담보대출을 줄여나가면서 시중 유동성 축소에 나서고 있어 투기수요자들의 자금줄이 조여들고 있는 상황이다.
일단 그동안 시장에서 부동산 가격이 많이 오른 데다 거품을 우려하는 목소리가 나오고 있는 상황이어서 이번 대책과 함께 로드맵에 따른 공급물량 확대만 제대로 추진된다면 추가적인 가격 급등은 차단할 수 있을 것이라는 평가가 나오고 있다.
고종완 RE멤버스 대표는 "9월 새로운 규제가 적용되기 전에 민간 건설업체들이 밀어내기식 분양에 나설 가능성이 높아 공급물량이 늘어날 것이고 무주택자들을 위한 청약가점제도 조기 시행될 예정이어서 올 하반기부터는 점차 시장이 안정세로 접어들 수 있을 것"이라고 말했다.
하지만 부동산시장의 안정을 위한 근본 해법은 공급물량의 조기확대에 달려있지만 공급확대는 단기간에 실현되기 어려운 과제여서 조속한 효과를 기대하기는 어렵다는 반응도 나오고 있다.
더구나 최근에는 민간 경제연구기관들을 중심으로 부동산 거품 붕괴 가능성에 대한 지적도 나오고 있는 상황이어서 시장의 안정이 오히려 급격한 거품 붕괴로 이어지지 않도록 연착륙을 유도하는 노력도 중요한 과제로 부상했다.
◇ 시장에 달렸다=
정부가 그동안 마련한 부동산 관련정책의 실효성을 확보하고 시장의 신뢰를 얻어 부동산 시장을 안정시킬 수 있는가의 여부는 무엇보다 시장이 정부의 정책과 의지를 얼마나 신뢰하고 따르는지에 달려있는 것으로 분석된다.
그동안 추진됐던 부동산 정책들의 전례를 봐도 정부가 부동산 대책을 발표하면 이를 비웃기라도 하듯 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 등 불안한 양상이 지속돼정책의 신뢰성에 타격을 입는 상황이 반복돼 왔기 때문이다.
권오규 부총리를 비롯한 정부와 정치권에서도 그동안 정부의 대책이 시장의 신뢰를 얻지 못했기 때문에 정책의 효과가 파급되지 못했다는 점을 인정하고 지속적인 실천을 통해 정부의 말과 정책이 신뢰를 얻도록 하는데 주력하겠다는 의지를 밝힌 바 있다.
정책의 효과는 무엇보다 시장의 반응에 달려있다는 점을 인정한 것이다.
현재 부동산 시장의 불안이 특정 대책의 오류보다는 정부 정책에 대한 불신이 확산한데서 비롯된 측면이 강하기 때문에 이를 단기간에 만회하기는 어렵겠지만, 그동안 추진해왔던 대책을 꾸준히 실천에 옮겨나감으로써 시장의 신뢰를 회복한다면 부동산 안정이 요원한 과제만은 아니라는 지적이다.
김동원기자 daviskim@donga.com