금융감독 당국이 주택담보대출 관련 규제를 잇달아 내놓고 있다. 이런 규제들은 대체로 주택투기지역 및 투기과열지구에서 6억 원 초과 아파트를 매입하면서 은행 및 보험사에서 기간이 짧은 대출을 받을 때 적용된다. 동아일보 자료 사진
주택투기지역서 6억 원 넘는 아파트 사려는데…
LTV〈담보인정비율〉-DTI〈총부채상환비율〉 40%로 대출 제한
《도장만 꾹꾹 찍었다.
은행 창구 직원이 어려운 용어를 섞어 가며 주택담보대출 조건들을 설명했지만 이모(37·서울 성북구 정릉동) 씨는 도무지 알아듣지 못했다.
“1억6000만 원짜리 아파트를 사려는데, 어떻게든 1억 원을 대출받게 해 주세요.” 이 씨의 말에 은행원은 더는 설명하지 않았다. 서류들에 도장 찍을 곳만 표시해줬다. 이 씨는 결국 1억 원을 빌렸다.
하지만 대출 규제가 어떻게 적용되는지에는 관심을 두지 않았다. 다른 아파트를 담보로 추가로는 대출받지 못한다는 사실을 모르고 있기 때문에 나중에 곤란해질 수 있다.
금융감독 당국과 은행이 주택담보대출과 관련한 규제를 잇달아 내놓으면서 대출 수요자들이 혼란스러워하고 있다. △지역 △주택 유형 △대출 기간 △금융회사에 따라 대출 금액이 달라지기 때문이다.》
○ 규제 방식 3가지
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감독 당국 의 주택대출 규제 방식은 △담보인정비율(LTV) 제한 △총부채상환비율(DTI) 규제 △대출 건수 제한 등 3가지다.
LTV는 집값의 얼마까지 대출받을 수 있는지를 표시하는 비율이다. LTV는 각종 기준에 따라 40∼80%로 다양하다.
DTI 규제는 연간 총소득 대비 연간 총원리금 상환액(주택대출금 및 기타 부채 포함) 비율이 40%를 넘지 못하도록 하는 것.
대출 건수 제한 조치는 주택투기지역에서 아파트 담보대출 건수가 1인당 1건이 넘지 못하도록 하는 규제다.
○ 규제 적용 대상 3가지
이런 3가지 규제는 △주택투기지역(서울과 경기 성남시 분당구, 시흥시 등 전국 91개 지역) 및 투기과열지구에서 △6억 원 초과 아파트를 새로 사면서 △은행 및 보험사에서 비교적 기간이 짧은 주택담보대출을 받을 때 주로 적용된다.
예를 들어 LTV 규제 중 가장 강한 비율은 40%인데, 주택투기지역에서 아파트를 사면서 은행과 보험사를 통해 대출 기간을 10년 이하로 해서 대출받을 때 적용된다.
대출 기간이 10년을 넘으면 LTV는 60%로 오르지만, 이 경우도 집값이 6억 원을 넘으면 40%로 제한된다.
반면 투기지역과 투기과열지구가 아닌 일반 지역에서 단독 다가구 다세대 연립 등 일반 주택을 살 때는 LTV가 60∼70%로 높아진다.
DTI 규제는 주택투기지역과 수도권 투기과열지구에서 6억 원 초과 아파트를 새로 구입할 때 모든 금융회사에 적용된다. 일반 주택은 DTI 규제와 상관없다.
대출 건수(담보주택 수 기준) 제한도 주택투기지역의 아파트 담보대출 때 적용된다.
원칙적으로 신규 대출을 1건으로 제한하되, 기존 주택대출이 1건 있는 사람은 1년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 신규 대출이 가능하다.
투기지역에서 주택대출이 2건 이상인 사람은 만기 도래 때 1년 내 상환해서 총대출 건수를 1건으로 줄여야 하고, 이를 위반하면 연체료를 내야 한다.
○ 알아둬야 할 예외조항들
대출 건수 1인당 1건 제한 규제에는 실수요자 피해를 방지하기 위해 적잖은 예외조항을 뒀다.
우선 투기지역 내 아파트 2채 중 1채는 남편 명의로, 다른 1채는 아내 명의로 대출했다면 대출건수 규제 대상이 아니다. 1인당 대출 건수를 기준으로 규제하는 만큼 대출자의 명의가 다르다면 문제 되지 않는다.
또 부모 자녀 배우자가 살기 위한 집을 대출받아 산 결과 총대출이 2건이 됐다면 대출 건수 제한 규제를 피할 수 있다. 주민등록등본 등으로 부모 자녀가 해당 주택에 사는지를 입증해야 한다.
법원이 가압류했거나 공동 지분권자가 매각을 반대해 처분이 불가능한 경우도 만기 연장이 가능하다.
○ 대출 더 받으려면
주택투기지역 아파트 담보대출 때 가장 큰 걸림돌은 DTI 규제다. 투기지역에서 대출을 많이 받으려면 DTI를 산출하는 공식의 분자(연간 상환 원리금)를 줄이고 분모(총소득)를 늘리면 된다.
상환원리금을 줄이려면 대출 기간을 길게 하면 된다. 앞서 예로 든 이 씨는 대출 기간을 15년으로 해서 연간 상환금을 줄인 덕분에 1억 원을 대출받을 수 있었다.
또 임대소득이나 이자소득이 있다면 이를 증빙하는 서류를 첨부해 은행에 내면 총소득 규모를 늘릴 수 있다.
글=홍수용 기자 legman@donga.com
디자인=공성태 기자 coonu@donga.com