10일 찾은 서울 강서구 발산택지개발지구는 이달 후(後)분양을 앞두고 8개 단지가 외장공사까지 거의 마친 채 우뚝 서 있었다.
발산지구는 지난달 27일 SH공사에 의해 일부 단지의 분양원가가 공개돼 화제를 모았던 곳.
레미콘 트럭이 오가는 진입로에 들어서자 상가분양 광고판을 들고 "괜찮은 점포가 나왔다"며 접근해오는 사람들이 눈에 띠었다.
주변 부동산중개업소 관계자는 "발산지구 아파트에 대한 높은 관심을 반영하듯 이곳 단지 내 상가의 분양가는 평당 4500만~5000만 원에 이른다"며 "주민들의 구매력에 비해 상가 분양가가 높은 편"이라고 말했다.
●배후 주거수요 풍부하지만 구매력은 미지수
발산택지개발지구는 아파트 8개 단지, 5477채가 들어서며 이 가운데 2805채는 임대 아파트다. 이곳의 주거수요를 흡수할 수 있는 대표적 상권으로는 지하철 5호선 발산역 주변이 꼽힌다.
발산역 상권은 1990년대 중반 등촌동에 주공 아파트 등 약 1만2000채가 들어서면서 형성됐다. 대한항공 사옥이었던 'KAL 아파트'가 최근 '현대 홈타운'(2198채)으로 재건축되고 88체육관 옆에 '롯데 캐슬'(1164채) 아파트가 들어서는 등 배후 주거수요는 풍부한 편이다.
상가정보업체 상가114에 따르면 발산역 상권을 이용하는 주민들은 20~30평형대 아파트에 전세 사는 40대 여성이 핵심 수요층인 것으로 나타났다. 이 조사에서도 드러나듯 발산역 상권은 젊은 층의 이용이 적고, 구매력도 다른 상권에 비해 떨어지는 편이다.
실제로 발산역 상권은 30~40대 이상을 겨냥한 대형 음식점 위주로 업종이 구성돼 있고, 젊은 층을 끌어들일 수 있는 의류, 액세서리 판매점은 거의 없다.
K2 할인매장을 운영하고 있는 한 상인은 "발산역 상권은 주로 성인들의 '먹자거리'로만 인식돼 있어 젊은 층을 상대로 한 의류판매는 한계가 있다"고 말했다.
상가114 유영상 소장은 "이곳에선 의류 관련 업종 보다는 맥주전문점, 고깃집, 패스트푸드점 등을 더 추천할 만하다"고 조언했다.
●발산, 마곡지구 개발에 따른 발전 가능성
발산역 상권은 '현재형' 보다는 '미래형'이다.
보통 택지지구에서 상업용지 면적은 전체의 3.5~10%를 차지하지만 발산지구의 상업용지는 1.4% 정도에 불과해 주변 상권의 전망은 밝다.
발산역 상권과 붙어 있는 마곡지구가 아직 빈터로 남아있지만 2015년까지 마곡지구 1단계 사업이 마무리되면 발산지구와 더불어 상권은 발전할 수 있는 호기를 맞을 것으로 보인다.
마곡지구 1단계 개발이 끝나면 47만 평의 대지에 호텔, 비즈니스센터 등 국제업무단지와 첨단산업 연구개발센터가 들어선다. 서울시는 이를 뒷받침하기 위해 인천국제공항철도와 지하철 9호선이 지구를 통과하도록 할 계획이다.
특히 내년 말 개통 예정인 지하철 9호선 마곡역은 5호선과 환승이 가능해 발산역 주변으로 더 많은 잠재고객을 끌어들일 수 있을 것으로 전망된다.
하지만 GS리테일 GS25사업부 김영훈 차장은 "마곡지구는 2031년이나 돼야 3단계 사업까지 마칠 수 있기 때문에 섣부른 개발 기대감은 금물"이라고 말했다.
발산역 상권의 임대료 수준은 3, 4번 출구 근처 대로변이 1층 50평을 기준으로 보증금 1억 원, 월세 500만 원, 권리금 5000만 원 가량. 나머지 발산역 2, 5, 6번 출구 대로변은 1층 20평을 기준으로 보증금 5000만 원, 월세 250만 원, 권리금 3000만 원 정도다.
김상운 기자sukim@donga.com