■ Q
전셋집 주인이 사업 실패로 집을 다른 사람한테 팔았습니다. 이때 저의 전세보증금은 전 주인과 새 주인 중 누구한테서 받아야 하나요.
■ A
상식적으로는 당연히 전 주인이 보증금을 돌려줘야 할 것입니다. 보증금을 받은 사람이 전 주인이기 때문입니다.
하지만 전세나 월세가 있는 상태에서 매매를 할 때는 일반적으로 주택임대차관계를 새 주인이 넘겨받으면서 매입을 하는 사례가 많습니다. 흔히 이런 경우를 ‘전세를 끼고 집을 산다’고들 하지요. 전 주인이 임차인에게 돌려줘야 할 임대차보증금을 공제하고 나머지 매매대금만 지급하는 식입니다.
주택임대차보호법 제3조 3항은 ‘임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있습니다.
즉, 새 주인은 임대인의 지위를 넘겨받기 때문에 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무도 같이 승계하는 것입니다.
따라서 전 주인이 “내가 세입자에게 내일 임대차보증금을 반환해 주겠다”고 말하고 매입자에게서 집값 전액을 받은 뒤 사라져 버렸다면 새 주인은 꼼짝없이 임차인에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기게 되는 것입니다.
그런데 새 주인의 사업 실패로 집이 경매로 넘어가게 돼 임차인이 보증금 중 일부를 회수하지 못하게 된다면 어떻게 될까요. 새 주인은 경제력이 없기 때문에 전 주인을 상대로 보증금을 달라고 청구할 수 있을까요.
대법원은 “임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 이의를 제기함으로써 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다”고 판결했습니다.
즉, 임차인이 비록 집이 팔리더라도 새 주인에게 임대차계약이 승계되지 않도록 요구할 수 있고, 이에 따라 전 주인이 나중에라도 보증금을 반환해야 할 경우가 생길 수 있다는 것입니다.
김 조 영 건설교통부 고문변호사
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