지난 몇 년간 계속된 주택가격 상승을 억제하고자 정부는 다양한 정책을 시행하고 있다. 특히 주택대출 규모의 지속적인 증대가 주택가격 불안정의 원인으로 지적됨에 따라 정부는 주택 구입가격 대비 대출액 비율(LTV)의 축소를 통해 전체 대출액의 규모를 제한하는 한편 연소득 대비 대출액 비율(DTI)을 하향 조정해 대출액에 비해 소득이 적은 차입자에게 대출을 제한하는 등 주택금융 축소를 위한 다양한 정책 수단을 활용하고 있으며, 그 확대를 예고하고 있다.
일각에서는 이와 같은 주택금융 억제 정책이 부동산가격 상승의 원인으로 지적돼 온 투기세력에 대한 견제보다는 서민(가구 월 소득 150만 원 미만)의 삶만 더욱 어렵게 하고 있다고 비판하고 있다. 집을 가지고 있지 않은 서민들이 잇단 주택금융 억제 정책으로 인해 자금을 마련할 길이 막혀서 ‘내 집 마련’의 꿈이 점점 멀어지게 된다는 것이다.(후략)
위 글은 건국대가 2008학년도 수시2-1에 출제한 인문계 논술고사 제시문의 일부다. 수험생들이 LTV, DTI 등 생소할 수 있는 경제용어에 대한 이해를 바탕으로 주어진 자료를 타당하게 해석하고 정합적인 의사 결정을 하도록 요구했다.
주택은 인간을 비, 바람과 같은 자연적 피해와 도난, 파괴와 같은 사회적 침해로부터 보호하기 위한 건축물이다. 동시에 인간이 생리적 욕구를 해결하며 생활 속에서 심신과 정서의 안정, 쾌적함의 욕구를 충족시키고 재창조를 위한 휴식과 문화생활을 하는 공간이다.
이러한 주택은 일반 상품과는 다른 특징을 가지고 있다.
주택은 정해진 토지 위에 생산되는 고정성 때문에 자동차, 냉장고, 식료품 등 일반 상품과는 달리 상품을 공간적으로 이동시키지 못한다.
또 동일한 업자가 동일한 재료로 같은 모양의 주택을 만들었다 해도 위치, 방향, 접근성 등의 주변 환경에 의해 같은 주택시장에서도 다른 가격으로 거래된다. 더욱이 토지 이용의 한계, 국토 이용의 효율성 등의 관점에서 공공재적인 성격도 포함하고 있어 일반 소비재와는 달리 재산권 행사가 상대적으로 자유롭지 못한 경우가 있다.
따라서 주택시장은 일반 상품이 거래될 수 있는 완전경쟁시장보다는 불완전경쟁시장에 가까우며 이를 보완하는 제도와 정책이 필요하다.
주택은 일반 소비자가 소비하고자 하는 상품 가운데 가장 비싼 상품의 하나로 연소득의 몇 배에 이르기도 한다. 소득에 비해 가격이 높다는 속성은 소득 흐름과 소비 또는 지출 소요액 흐름 간의 괴리를 완화 내지 제거해 주는 서비스, 즉 금융의 필요성을 제기한다.
주택금융은 주택을 구입하는 소비자의 경제적 부담을 덜어 주고 원리금 상환 시기와 액수를 융자 대상 가구의 장래 소득 흐름과 연계시켜 줌으로써 적정한 소비 흐름을 선택하도록 하는 역할을 담당한다. 또 주택을 건설할 때 토지 매입, 건축, 분양의 여러 단계를 거치므로 오랜 기간이 소요되고 그동안 막대한 액수의 자금이 묶이기 때문에 주택금융은 주택을 건축하는 기업에도 필요하다.
이처럼 주택을 구입하거나 건축하기 위해 입주자나 주택 공급자 이외의 어떤 다른 원천으로부터 제공되는 자금을 주택금융으로 정의할 수 있다.
주택금융이 원활히 이뤄지면 거래의 활성화, 공급의 확대, 주거 안정, 저축 증대와 주택자금 조성 확대 등의 효과를 기대할 수 있다. 또 주택 부문이 차지하는 국민경제적 비중이 크므로 주택금융이 경기 조절의 수단으로도 활용될 수 있다.
한 경 동 한국외국어대 경제학부 교수